富門法拍屋-小江's部落格

更新日期:2008/05/01 04:09
〔記者梁世煌台北報導〕台灣房市到底有沒有泡沫化的疑慮？北區房屋首席總經理彭培業認為，最近七年來，國內法拍屋二拍之前成交率一直都維持在六成以上，顯示買方在房市當中仍有相當強的承接力道，目前市場並沒有泡沫化之虞。
彭培業表示，法拍屋的拍賣狀況是檢視房市有無泡沫化的最佳指標之一。他指出，2002年至2008年間，國內法拍屋在進行拍賣時，其二拍之前成交的比率一直維持在六成以上，顯示買方接手的意願並不低，既然買方承接力道強，那房市自然沒有泡沫化的問題存在。
其次，彭培業也指出，如果豪宅市場出現急凍現象時，台灣的經濟勢必跟著疲軟，才有可能出現所謂的房市泡沫化，但目前此一現象並未出現。另外，彭培業也認為，目前房貸利率依然處於低檔，對於房市買氣而言，也是一項正面因素。

轉貼來源:永慶房仲網
總統選後房價信心大增　八成三看漲未來一年房價

2008/4/1
永慶房仲網「市調研展部」分別在立委選舉後及總統選舉後一周(97.3.23~97.3.28.)進行購屋趨勢大調查，結果顯示，總統選後，全台有超過六成民眾認為未來半年是購屋好時機，較立委選後上揚18%；高達八成三的民眾看漲未來三個月及一年的房價，雙雙創下本調查進行以來的新高，比立委選後結果成長幅度高達八成。

2008/03/24 11:42三資報到 房價三年飆一倍
遠雄集團董事長趙藤雄昨（22）日表示，藍軍壓倒性勝利，可大幅恢復民眾購屋信心，預期房價三年將漲一倍；鄉林集團董事長賴正鎰則認為，上兆元境外資金行情將大舉襲台，台北市房價每坪上看300萬元指日可待，股市三年內可上看2萬點。

北區房屋總經理彭培業也認為，政府政策若開放三通，台灣房價在兩岸三地台商回流、陸資進場和外資看好這三大力道支撐下，房價將會突破「天花板效應」，今年底前上漲二到三成不是問題。
趙藤雄表示，建議馬英九可更大膽的將經濟成長率6%以上、國民所得3萬美元和失業率3%以下的「633計畫」，調整成「848經濟計畫」，即經濟成長率達到8%、國民所得十年成長至4萬美元，以及15年內台灣挑戰全球前八大經濟體。他認為，只要台灣經濟變好，民眾購屋的能力就會增加。

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萬眾矚目，但也攪亂國內社會氛圍的總統大選終於結束。預料國內政經局勢及兩岸關係均會趨穩，經濟狀況將可望改善；台灣房地產市場也會延續選前的向上態勢，穩健發展。不過油、金、原物料持續上漲，及全球經貿板塊的移動變化，也將成為未來房市暨國內經濟進展的另一關鍵因素……
甫結束的總統大選，不出意料地，過程中仍未免俗，依舊延續過往競選文化，口水謾罵、抹黑抹紅的戲碼滿天飛。雖然有政見發表會、辯論會，當中確實也談到政策牛肉，然而選舉期間的種種，仍再次證明，民主政治中的投票行為，還是激情多於理性
不過對選前進場卡位的房市買家來說，這樣的決定，可就不是激情、感性，而是相對理性、務實層面的作法。選前大舉買進的購屋者，無論目的是投資置產或自用，搏的只有一個，那就是國家新領導人將帶領台灣走入一個新紀元，一個更好的時期。

選前仍紛亂 房市仍增溫

台北市明星學區超搶手，跟非明星學區的房價比起來，一坪售價高出1、2成，房仲業者說，住家在明星學區內，不管是投資、自住都很有利。
　以台北市最熱門的新生雙語國小來說，中古公寓從兩年前每坪40至45萬，目前已漲至55至65萬，還供不應求。
　同樣熱門的附中學區當地中古屋更從4字頭，現在喊到6字頭，漲幅高達2成多。信義房屋說，大安區因區內有多所明星國中小，生活機能佳、原本房價就高，明星學區內的房價更是年年上揚，有些學區的中古屋甚至上看6字頭，其中又以龍安國小漲幅最為驚人。由於該校小六學童畢業後可選擇就讀金華國中或新成立的雙語的龍門國中，因此這兩年知名度愈來愈高，身價自然也不同凡響。
　明星學區自住穩穩賺獲利，家裡沒有學童的住戶，也有人打著如意算盤賣戶籍，大安區寄居賣戶籍，一個人頭喊到1萬5，但主管單位查得緊，被查到還是一樣撤銷學籍。甚至有些學校會要求小朋友一出生就要設籍在學區內，並且要出具水費及電費收據，當地派出所還會定期去抽查是否有實際居住的事實，不少人乾脆直接在學區內購屋或租屋，省得麻煩。
　如果是租屋，是否能設籍？信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮說，租賃合約必須經過公證，才能夠設籍，同時，必須在學區內連續居住滿3年，提出經公證的房屋租賃契約證明及水電費收據。依照前述作法，不必擁有不動產，只要在明星學區租屋也享有優先分發的資格。

套房投資始終是熱門的不動產理財產品之一，若手邊有閒置但為數不多的資金，想要投資房地產，建議先從總價較低的套房產品下手。而投資套房該如何選擇？
　一、住戶單純，出租率不降反升
　挑選戶數單純的套房，不但能保有居住品質，出租率也會提升。套房若戶數太多、採光不足、走道又狹窄，一定會降低居住品質，對於房東來說，這種缺乏安全感的套房產品，也會牽累到未來的出租率。
　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，一層4至6戶以內的套房產品，住戶相對單純，對於年輕的女性上班族來說，進出家門不必處處提防，也不會有龍蛇混雜的疑慮，安全性較有保障。
　二、跟著捷運等交通建設走，增值加分

由於都市更新時程過於冗長，加上都更後，建築法規公設變大，室內使用坪數可能縮水，因此有些精華地段的舊大樓，像東區名宅一品大廈，寧可選擇大樓外觀拉皮，而不拆除重建，住戶每坪花1萬元的費用拉皮，帶來的效益是房價1坪可能上漲5萬到10萬元。
　老屋為何要拉皮？台北市都市更新處解釋，許多屋齡超過30年的大樓，經歷921、331地震，外牆龜裂、磁磚掉落恐砸到路人，嚴重的危樓還有倒塌危險。若大樓機能堪用的，只需外觀整建維護；若涉及危樓有害公共安全，就需面臨重建。
　老樓拉皮大致可分為兩類，1是住戶自費拉皮；2是部份由住戶自費、部份由公費補助。第1類情況而言，如果戶數很多、外牆更新經費高，必須經「區分所有權人」決議通過，才能進行。
　目前，台北市許多大樓拉皮都屬於第1類，因為補助經費核撥繁複，而且必須待外牆更新後，政府經費才會核撥，住戶乾脆團結處理，自己付費拉皮。
　第2類是公費補助拉皮，按照規定，都市更新處不接受個人申請，必須由大樓管委會或法人出面，才可以申請，程序上，由社區管委會透過建築師事務所，擬定更新事業計劃書，然後，前往都市更新處送件掛號、申請，都更處會按申請人檢附的文件，進行審核。

最近房地產熱門的產品，除了豪宅、商辦外，被列入都市更新範圍內住宅也特別搶手，位於北市基隆路1段上的某舊大樓，屋齡35年，總坪數17.3坪，因為被畫定都更利多，成交每坪62.89萬元。房仲業者指出，未來更新後，大樓成交價每坪最少80萬元起跳。
　針對舊屋改建的投資策略，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出：
　1.跟著政府發布政策挑房子，準沒錯。此外，民眾自己也可提出申請，拆舊屋、蓋新屋，只是，住家基地面積至少得1512坪以上。
　2.臨近大馬路老舊房子，將來都更改建的容積率，比窄巷內老舊房子高，可分回的樓地板面積也較大。
　3.一般來說，買電梯大樓價格會比公寓貴，但在都市更新的加持下，公寓身價翻揚，已變成發燒的搶手貨，因為台北市屋齡30、40年，樓高4、5樓的舊公寓，土地持分比大樓高，加上台北市這種燙金地段，地價昂貴，將來改建時，可分回面積大，投資舊公寓，樓層愈少的標的愈好。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（二）契稅：
１.契稅是否由拍定人繳納：
（１）契稅之性質屬流通稅之一種，當建物有移轉之行為時，均應按其稅率課徵契稅，依契稅條例第二條規定，不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。而強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人（最高法院四十七年臺上字第１５２號判決參照），契稅條例第四條規定：「買賣契稅，應由買受人按契約所載價額申報納稅。」同法第十一條規定：「依法領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產者，仍應申報繳納契稅。」由此可知，契稅之納稅義務人為買受人。
２.法院標購拍賣之不動產，是依政府所評定公布的房屋評定標準價格或是法院標購價格來計課契稅呢？
（１）契稅條例第十三條規定：「納稅義務人申報契價，未達申報時當地不動產評價委員會評定之標準價格者，得依評定標準價格計課契稅。但依第十一條（法院標購不動產）取得不動產者，不在此限。」