富門法拍屋-小江's部落格

法拍屋市場千變萬化，法令隨時在變，生態也跟著在變，只有抓得住潮流的投資客，才是法拍投資大贏家。
自民國85年強制執行法大翻修以來，不點交案件驟減，法院投標室湧入大量自住型投標新手，透過法院點交的保障及代標公司的協助，買法拍屋如同仲介買屋一般，只要底價低於市價，就吸引多人搶標.。

目前法拍屋案件分自住型，長期置產收租型及短期轉手獲利型三種頪別；人見人愛，又是空屋點交單純的法拍屋，標價必接近市價，這是屬於自住型的最愛，相對而言，卻為短期投資客的最痛；而不點交現成有房客的法拍屋，當然為長期收租型必標案件。

標到法拍屋，需於七天內繳清尾款，再於十天左右收到法院核發不動產權利移轉證書；一般情況，得標人收到證書即可聲請法院點交，法院點交第一道動作為發文請對方１５天（有些法院定３０天）自動搬遷，第二道程序在未自動搬遷時，發文定期履勘協調交屋，最後定期強制交屋，整個流程約三、四個月。
法院三道程序，完全依得標人動聲請，期限內未具狀聲請，法院將視同自動履行，終結點交程序。

法院收到得標全部款項，除配合得標人進行點交外，並同時做分配表，約三個月左右會把拍賣款分配出去，等點交完成即結案。
所以法拍之後，到底可保留點交權利多久，目前尚無明確時間限制，但一般而言，等書記官處理完分配款如仍未收到得標人點交聲請，法院將視同結案歸檔，逾期再聲請點交時，書記官配合難度就高了。

持分產權不完整的法拍屋，在拍賣公告中會註明拍賣持分，拍定後不點交，其它共有人有優先承買權；這種案件幾乎無人投標，因為除了不點交的困擾外，緃使您得標，共有人也會行使優先權，您還是做白工，所以價錢會掉得厲害，最後都是其它共有人買走。

但，外行看熱鬧，內行看門道，有些假性持分法拍屋卻是產權完整的房子，競標者少，低價投標，反而非常值得購買。

誠如眾所周知，法拍屋有分「點交」與「不點交」，若是在設定抵押權後成立的租賃關係的「不點交」的物件，是可以透過民法866條的排租條款排除，這類原本「不點交」變成「點交」的物件，在法院的筆錄中都會有這樣的伏筆。「........為該租賃(或佔有)關係業經本院以命令除去，如該命令於點交前被廢棄確定，使不點交。」這句話說的白一點就是說「原先不點交的原因本法院已經排除了，但是如果在點交前，當事人或關係人有提出異議且可被接受的話，那對不起啦，這件就會變回「不點交」了。」所以這樣的記載等於給了債務人有相當的空間與時間阻撓點交的程序。
由 「點交」變「不點交」的物件除了上述原本是「不點交」變成「點交」的物件外(除了租賃關係也可能為其他第三人佔有)，也有一部分是原本就是「點交」物件，但之後因債務人或其他關係人提出事證足以為不點交原因的。其實不管是債務人自己所為或結合第三人串聯設計，債務人積極想保有其房屋的作為是可理解的，重要的是該如何利用專業的法律知識、相關案例，將對方提出之事由證據予以一一擊破使其異議無法成立，或縱使其成立仍能透過法律行為排除之，才是處理的重點。

民法第811條〈不動產上之附合〉
動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。
法院在拍賣前，請估價公司估價時，會將附著於房屋的裝潢一齊估價，所以得標人買到房屋，即同時一併購買這些附著物。而非固定的傢俱裝潢就不在估價範圍，拍賣後，仍屬原屋主所有。但因估價時，幾乎都不能進入屋內詳細評估，所以衍生很多認定問題。
法令的規定有時會有漏洞，部份裝潢介於固著物與非固著物之間，認定上會有些模糊；譬如大型中央空調、鐵窗、廚具等，每位法官的看法不完全一樣。
有經驗的投資客，主要希望提早和諧交屋，遇到模糊邊界的附著物，比較不會在乎，甚至在投標價款中預算一筆搬遷費，換取債務人不要拆東拆西。

九成以上的人都知道法拍屋會為自己不論在購屋或投資上帶來許多金錢的利潤,但是真正敢投資的民眾卻遠遠低於5%,這是很特別的現象,您是不是也有如此的想法呢,希望有機會和大家一起討論相關的資訊.....
以前黑道圍標的案例已經因為司法院在種種投標的程序上改變而獲得很大的變化,所以現在每逢投標日法院的投標是氣氛祥和許多許多,也因如此一些大但的民眾一時被表面和諧的氣氛導致貿然投標,而在交屋上遇到極大的麻煩以及金錢上無謂的損失....

一般市場及仲介所銷售的房屋,買賣雙方一定是歡喜甘願的,即使在交易過程可能有些議價上面的意見相左,但是其結果畢竟市雙方都是基本可以接受的範圍,但是法拍屋永遠都是買方歡喜賣方不甘願的情況,所以即使在法院公告上說明是空屋或是拍賣點交的房屋也都會在交屋上讓得標者獲得極大的困擾....
目前市面上的法拍屋也者的素質也是參差不齊,很多是以及低的手續費吸引買家上門,事後再以各種名義向買家收取搬遷費,協調費,各種事情的臨時處理費,往往搞到最後房屋是完成交屋了,但是該物件的購買價格卻遠遠高過原先的期待....

1. 取得法拍屋資訊：
除各法院公告欄會於拍賣前十四天刊出公告外，另可由報紙、銀行網站、代書事務所及代標公司等管道取得相關法拍資訊。
2. 籌措資金並評估還款能力：
標購法拍屋，依規定投標人須繳納20－30％(台中地區30％台北因房價是20％）的保證金，超過壹萬元者得以當地台銀支票繳納，未得標者法院退還投標人，因此在投標法拍屋前就必須先行籌措投標保證金。又得標後須於七日內繳清拍賣價金之尾款，以取得「不動產權利移轉證明書」，再辦理過戶，因此得標後之亦須籌措不動產轉移之尾款。( 此部分可以透過本行「法拍屋貸款」協助您籌措購買法拍屋之資金 )
3. 選定拍賣物件：

法拍屋投標流程相關整理
投標流程：
1：標櫃打開→大約在開標（法拍公告上的拍賣時間）前３０分鐘，標櫃會打開以開放投標。
2：最終確認→你最好最後再確定一次投標書及保證金封存袋填寫無誤以及確實寫上投標價額。
3：投標書投入標櫃→將投標書連同保證金封存袋投入標櫃；如果你採取第一種方式繳交保證金，則將臨時收據黏貼在投標書上，一起投入標櫃。

再次感謝各家報章雜誌給于"富門專業法拍"之正面的形象評價與鼓勵

TVBS(國民大會)和中天電視臺(今晚哪裡有問題)