富門法拍屋-小江's部落格

法拍屋尚未點交 男入內打掃挨告 970520蘋果日報【朱俊彥╱台中報導】一名謝姓男子標得台中市一間法拍屋，並在取得法院核發不動產轉移證書後，未經雙方點交即僱用鎖匠開鎖，進入屋內清理前屋主留下物品，前屋主發現後報警、告他竊盜。謝男雖稱是委託房仲公司陳姓經理標得該屋後，聽信對方告知取得不動產權利移轉證書即可入內打掃，且原屋主物品他均移置到其公司擺放，絕無偷竊或侵佔意圖，但仍遭警方移送法辦。 可向法院聲請履勘 警方調查，男子謝明達（三十九歲）今年一月八日，以一百九十多萬元標得北屯區一間法拍屋，隔天與林姓友人(三十九歲)請鎖匠開鎖入內，將原屋主姚姓男子（三十八歲）留在屋內物品全搬到其公司堆放。數天後，姚男前往欲搬走物品時，發現謝、林兩人在屋內打掃，並指屋內多件家具及八百元美金遭竊，控告謝、林兩人非法侵入住宅及偷竊。由於姚男堅持告訴，加上陳姓經理否認告知謝在完成點交前，可開鎖進入屋內打掃，警方訊後依竊盜及無故侵入他人住宅罪嫌，移送法辦。台中地方法院民事執行處科長周秋菊說，取得不動產權利移轉證書僅代表擁有該屋所有權，但未點交前仍無使用權，若買受人欲在點交前入內察看，但無法與原屋主取得聯繫前，可向法院聲請履勘，或會同管區警員共同進入屋內拍照存證，以免觸法。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（二）契稅：
１.契稅是否由拍定人繳納：
（１）契稅之性質屬流通稅之一種，當建物有移轉之行為時，均應按其稅率課徵契稅，依契稅條例第二條規定，不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。而強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人（最高法院四十七年臺上字第１５２號判決參照），契稅條例第四條規定：「買賣契稅，應由買受人按契約所載價額申報納稅。」同法第十一條規定：「依法領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產者，仍應申報繳納契稅。」由此可知，契稅之納稅義務人為買受人。
２.法院標購拍賣之不動產，是依政府所評定公布的房屋評定標準價格或是法院標購價格來計課契稅呢？
（１）契稅條例第十三條規定：「納稅義務人申報契價，未達申報時當地不動產評價委員會評定之標準價格者，得依評定標準價格計課契稅。但依第十一條（法院標購不動產）取得不動產者，不在此限。」

(一)土地增值稅：
1.拍定人是否需繳納土地增值稅：
（１）稅捐之徵收，優先於普通債權。土地增值稅之徵收，就土地之自然漲價部分，優先於一切債權及抵押權。經法院執行拍賣或交債權人承受之土地，執行法院應於拍定或承受後五日內，將拍定或承受價額通知當地主管機關，依法核課土地增值稅，並由執行法院代為扣繳。（稅捐稽征法第六條參照）土地稅法第三十條規定：「土地所有權移轉或設定典權，其申報移轉現值之審核標準，依左列規定：
一.申報人於訂定契約之日起三十日內申報者，以訂約日當期公告土地現值為準。
二.申報人逾訂定契約之日起三十日始申報者，以受理申報機關收件日當期之公告土地現值為準。

1‧過濾案件節省時間
2‧資訊提供完整性
3‧擁有充足專業性
4‧解決資金不足籌措的時效性
5‧事前評估降低風險

1‧登記立案合法公司
2‧專業充足性是否足夠
3‧公司的規模與誠信度
4‧服務的內容與程度
5‧代標還是代點

投資或購買法拍屋，就算無法成為首富最起也會變成小富
民國七十年代國泰霖園集團蔡萬霖先生曾獲美國富比世雜誌評選為華人首富，1996年更以122億美元之資產價值，成為全球富豪排行榜上第五大富豪。
然而，台灣首富蔡萬霖是如何成為台灣最有錢的人，並能在全球財富排行榜更擠身排名於100名之內；日本首富堤義明又是運用了什麼方法才能踏上首富之路呢？
究其原因無它，在奮鬥與創業或投資的過程中，即是完全仰賴著土地、房屋而發財致富。綜觀全球富翁的致富傳奇，由歷史軌跡亦可知悉，土地與房屋確實是邁向財富之林的必要條件；相同的，所謂贏在起跑點，以同一棟大樓，同一間房屋預售屋要價一坪20萬，市售大約一坪成交價16萬，而法拍價大約一坪只須10萬就能買到，您真的會想以一坪20萬或一坪成交價16萬去買相同的一間房屋嗎！！！
法拍屋所具的穩健性、安全性與獲利性均遠遠高出其它投資工具很多，不管士、農、工、商、上班族也好，家庭主婦也罷，有錢沒錢都可投資，少至一間房屋只有幾萬元或至幾百萬大至數千萬甚至數十億的物件通通有，不論自住、休閒、投資、出租都可適用，不僅摸的到、看的到、甚至用的到，不像投資期貨、股票，您用的到、摸的到嗎？有時就連怎麼虧損都莫名其妙的發生，諸如內線交易、大股東惡意掏空資產、虛報財務等等重大因素，您玩的過法人或外資嗎？

法拍屋是透過法院的公權力，將債務人房屋強制出售，以拍賣價款來清償債務；只要得標，在七天內繳清尾款，法院將主動核發產權給您，買主根本不用擔心遇上詐騙集團，一屋兩賣，嚴格來說，法拍屋產權最清楚；尤其自由出價，便宜市價兩成至五成，所以投標室經常爆滿！

法拍屋最讓人擔心的是，並非產權問題，而是使用權不清楚，亦即點不點交的困擾；不點交的法拍屋，法院没有交屋責任，不是專業投資客不敢亂碰；而有點交法拍屋，雖然有法院交屋的保障，但長達三、四個司法點交程序，對没經驗的投標生手，是相當煩索的。

法拍屋市場千變萬化，法令隨時在變，生態也跟著在變，只有抓得住潮流的投資客，才是法拍投資大贏家。
自民國85年強制執行法大翻修以來，不點交案件驟減，法院投標室湧入大量自住型投標新手，透過法院點交的保障及代標公司的協助，買法拍屋如同仲介買屋一般，只要底價低於市價，就吸引多人搶標.。

目前法拍屋案件分自住型，長期置產收租型及短期轉手獲利型三種頪別；人見人愛，又是空屋點交單純的法拍屋，標價必接近市價，這是屬於自住型的最愛，相對而言，卻為短期投資客的最痛；而不點交現成有房客的法拍屋，當然為長期收租型必標案件。