銀拍屋的形成,簡單的來說,就是法拍屋無法拍定剩下來投標人不要的不動產,被銀行忍痛接收下來的物件。由於債權銀行將逾期放款之不良債權,依照強制執行法之程序,透過法院以拍賣方式而形成法拍屋;該法拍屋經過一拍、二拍、三拍甚至於四拍之程序都沒人標購且無法拍定,債權銀行為保障其最低債權並打消呆帳,使拍賣物件不致因不理性的降低拍次,而使拍賣價格過低,於不得已的情況下承受這些賤價仍無法拍定之法拍屋,將產權移轉過戶至債權銀行本身名下,並排除其佔有狀況,再透過簡易的整理、修繕後,將物件委託專業的不動產拍賣公司(如戴德梁行),以現場喊價之方式拍賣之不動產,就是一般人所謂的「銀拍屋」。
銀拍屋之緣起
自民國八十七年起,由於一連串的本土性金融風暴,促使景氣低迷、失業人口增加、銀行逾放比加速上升、呆帳問題嚴重、體質不佳的農會和信用合作社等先後被合併等等情形下;債權銀行為加速名下不良債權之去化,乃大量的將其不良債權,以聲請法院拍賣之方式將該不動產拍賣。但由於法拍屋經過數次流標,以致其底價之訂定,與一般市價房屋價格差別過大,加上因財政部修正銀行法第七十六條,「商業銀行因行使抵押權或質權而取得之不動產或股票,可自取得之日起,由二年之期限延長至四年處分之…」
因此債權銀行為打消呆帳並加速回收債權,即將正在拍賣中之法拍屋承受變成銀行名下自用資產,經過回復自來水、電力及做房屋的簡易修繕後,再委託專業不動產拍賣公司進行拍賣,因而形成銀拍屋。
由於銀拍屋的所有權屬於銀行本身,銀行本身即已擁有產權。花旗銀行早在民國九十一年六月,於台南首度運用拍賣會的方式,委託外商戴德梁行公開拍賣其銀行名下不動產;此一新形態的公開拍賣交易方式,雖在國外已行之有年,但在國內則引起民眾相當大的迴響。此後銀行業界也積極的參與拍賣會,並將其物件委託不動產拍賣公司進行一連串的拍賣不動產動作。
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