法拍屋是透過法院的公權力,將債務人房屋強制出售,以拍賣價款來清償債務;只要得標,在七天內繳清尾款,法院將主動核發產權給您,買主根本不用擔心遇上詐騙集團,一屋兩賣,嚴格來說,法拍屋產權最清楚;尤其自由出價,便宜市價兩成至五成,所以投標室經常爆滿!



法拍屋最讓人擔心的是,並非產權問題,而是使用權不清楚,亦即點不點交的困擾;不點交的法拍屋,法院没有交屋責任,不是專業投資客不敢亂碰;而有點交法拍屋,雖然有法院交屋的保障,但長達三、四個司法點交程序,對没經驗的投標生手,是相當煩索的。



■法拍屋有租約,公告不點交



由於民法第425條「買賣不破租賃」,法律要保護經濟上的弱者(房客);房東縱將房子出售他人,房客原有的租約不受影響,租期還有多久?租金月付多少?都不能改變,只是房東換人而已。得標人成為新房東,如果要求法院強制將房屋點交給得標人,就違反了民法第425條,所以拍賣時,法院一定會公告「第三人承租中,拍定後不點交」。



碰到有租約不點交的法拍屋,不管租約真假,既然公告不點交,法院當然不負責交屋;得標人就得自行與對方協商,或者打官司訴訟解決,對一般投標民眾是很棘手的事情,這就是法拍屋令人詬病,所謂產權問題。



從民國86年強制執行大修以來,有租約的房子在第一次拍賣無人投標時,債權銀行會以民法第866條,租約影響抵押權,請求法院排除租約,使不點交變成點交。現在要在第二次拍賣起的法拍屋,遇上不點交情況,還真是鳳毛麟角,非常稀少了。



而要特別注意,不是產權清楚問題,而是產權不完整的陷阱;跟不點交一樣,不完整法拍屋也很少見,但如投標人不察,迷迷糊糊買到產權不完整法拍屋,不是血本無歸,就是被套牢。



法院剛開始查封時,有租約的房子,法院是不能執行點交,得標人成為新房東,需承受原房客租約關係,原租期與租金不能變動,這是民法第425條買賣不破租賃的精神。也因此查封後,原房客仍能繼續居住在裡面。

在民法第425條中,得標人沒有承受返還押金規定,且押金是原屋主拿走,原房客需向原屋主索討。

在第一次拍賣無人投標時,債權人均會以民法第866條,房客租約影響抵押權,而請求法院將租約除去,使公告變為點交狀態。

首先,您要先查證,您投標時的拍賣公告,是記載拍定後點交呢?或不點交呢?如點交,一方面請代標公司與對方協商交屋,另方面進行法院點交程序,依我們作業時效,約能在兩個多月交屋。

萬一是不點交,則您只能向對方請求租金給付,或雙方談妥交屋條件,法院是不受理您點交聲請的。

民法第425條〈買賣不破租賃/租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

法律要保護經濟上的弱者(房客);房東縱將房子出售他人,房客原有的租約不受影響,租期還有多久?租金月付多少?都不能改變,只是房東換人而已。得標人成為新房東,如果要求法院強制將房屋點交給得標人,就違反了民法第425條,所以拍賣時,法院一定會公告「第三人承租中,拍定後不點交」。

民法第866條〈其他權利之設定〉
不動產所有人,設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。

其實法律更保護財團,所有的租約在第一次拍賣流標後,均會被債權銀行以民法第866條排除,變成有點交案子。
民法第425條〈買賣不破租賃)精神,就是租期與租金不受影響;得標人變為新房東,向承租人收取租金;但萬一您碰上惡劣假租約。如

   一.租金一次付清
   二.長租期,低租金
   三.以押金抵租金(或以債務抵租金)
   四.以押金利息抵租金(或以債務利息抵租金)
   五.不定期租約

那都是有類似「海蟑螂」的法拍高人在指點,如果没有高超的法拍功力,您還是收不到租金。
如果這一件案子尚未投標,而且仍為不點交,縱使已跟對方談妥搬遷條件,對您還是風險很大,何不催請銀行以民法第866條排除,變成點交再進場投標呢?
假若您已得標,要將雙方和解條件訴之法律契約,最好的方法,聲請鄉鎮公所調解委員會做調解筆録,或請私人公證人為雙方簽公證契約;調解筆録或公約契約都是視同判決,有很大強制力量,對雙方都是保障!
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