法拍屋是透過法院的公權力，將債務人房屋強制出售，以拍賣價款來清償債務；只要得標，在七天內繳清尾款，法院將主動核發產權給您，買主根本不用擔心遇上詐騙集團，一屋兩賣，嚴格來說，法拍屋產權最清楚；尤其自由出價，便宜市價兩成至五成，所以投標室經常爆滿！
法拍屋最讓人擔心的是，並非產權問題，而是使用權不清楚，亦即點不點交的困擾；不點交的法拍屋，法院没有交屋責任，不是專業投資客不敢亂碰；而有點交法拍屋，雖然有法院交屋的保障，但長達三、四個司法點交程序，對没經驗的投標生手，是相當煩索的。
■法拍屋有租約，公告不點交
由於民法第425條「買賣不破租賃」，法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。
碰到有租約不點交的法拍屋，不管租約真假，既然公告不點交，法院當然不負責交屋；得標人就得自行與對方協商，或者打官司訴訟解決，對一般投標民眾是很棘手的事情，這就是法拍屋令人詬病，所謂產權問題。
從民國８６年強制執行大修以來，有租約的房子在第一次拍賣無人投標時，債權銀行會以民法第８６６條，租約影響抵押權，請求法院排除租約，使不點交變成點交。現在要在第二次拍賣起的法拍屋，遇上不點交情況，還真是鳳毛麟角，非常稀少了。
而要特別注意，不是產權清楚問題，而是產權不完整的陷阱；跟不點交一樣，不完整法拍屋也很少見，但如投標人不察，迷迷糊糊買到產權不完整法拍屋，不是血本無歸，就是被套牢。
法院剛開始查封時，有租約的房子，法院是不能執行點交，得標人成為新房東，需承受原房客租約關係，原租期與租金不能變動，這是民法第４２５條買賣不破租賃的精神。也因此查封後，原房客仍能繼續居住在裡面。
在民法第４２５條中，得標人沒有承受返還押金規定，且押金是原屋主拿走，原房客需向原屋主索討。
在第一次拍賣無人投標時，債權人均會以民法第８６６條，房客租約影響抵押權，而請求法院將租約除去，使公告變為點交狀態。
首先，您要先查證，您投標時的拍賣公告，是記載拍定後點交呢？或不點交呢？如點交，一方面請代標公司與對方協商交屋，另方面進行法院點交程序，依我們作業時效，約能在兩個多月交屋。
萬一是不點交，則您只能向對方請求租金給付，或雙方談妥交屋條件，法院是不受理您點交聲請的。
民法第425條〈買賣不破租賃／租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。
民法第866條〈其他權利之設定〉
不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。
其實法律更保護財團，所有的租約在第一次拍賣流標後，均會被債權銀行以民法第８６６條排除，變成有點交案子。
民法第425條〈買賣不破租賃）精神，就是租期與租金不受影響；得標人變為新房東，向承租人收取租金；但萬一您碰上惡劣假租約。如
一．租金一次付清
二．長租期，低租金
三．以押金抵租金（或以債務抵租金）
四．以押金利息抵租金（或以債務利息抵租金）
五．不定期租約
那都是有類似「海蟑螂」的法拍高人在指點，如果没有高超的法拍功力，您還是收不到租金。
如果這一件案子尚未投標，而且仍為不點交，縱使已跟對方談妥搬遷條件，對您還是風險很大，何不催請銀行以民法第８６６條排除，變成點交再進場投標呢？
假若您已得標，要將雙方和解條件訴之法律契約，最好的方法，聲請鄉鎮公所調解委員會做調解筆録，或請私人公證人為雙方簽公證契約；調解筆録或公約契約都是視同判決，有很大強制力量，對雙方都是保障！
法拍屋最讓人擔心的是，並非產權問題，而是使用權不清楚，亦即點不點交的困擾；不點交的法拍屋，法院没有交屋責任，不是專業投資客不敢亂碰；而有點交法拍屋，雖然有法院交屋的保障，但長達三、四個司法點交程序，對没經驗的投標生手，是相當煩索的。
■法拍屋有租約，公告不點交
由於民法第425條「買賣不破租賃」，法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。
碰到有租約不點交的法拍屋，不管租約真假，既然公告不點交，法院當然不負責交屋；得標人就得自行與對方協商，或者打官司訴訟解決，對一般投標民眾是很棘手的事情，這就是法拍屋令人詬病，所謂產權問題。
從民國８６年強制執行大修以來，有租約的房子在第一次拍賣無人投標時，債權銀行會以民法第８６６條，租約影響抵押權，請求法院排除租約，使不點交變成點交。現在要在第二次拍賣起的法拍屋，遇上不點交情況，還真是鳳毛麟角，非常稀少了。
而要特別注意，不是產權清楚問題，而是產權不完整的陷阱；跟不點交一樣，不完整法拍屋也很少見，但如投標人不察，迷迷糊糊買到產權不完整法拍屋，不是血本無歸，就是被套牢。
法院剛開始查封時，有租約的房子，法院是不能執行點交，得標人成為新房東，需承受原房客租約關係，原租期與租金不能變動，這是民法第４２５條買賣不破租賃的精神。也因此查封後，原房客仍能繼續居住在裡面。
在民法第４２５條中，得標人沒有承受返還押金規定，且押金是原屋主拿走，原房客需向原屋主索討。
在第一次拍賣無人投標時，債權人均會以民法第８６６條，房客租約影響抵押權，而請求法院將租約除去，使公告變為點交狀態。
首先，您要先查證，您投標時的拍賣公告，是記載拍定後點交呢？或不點交呢？如點交，一方面請代標公司與對方協商交屋，另方面進行法院點交程序，依我們作業時效，約能在兩個多月交屋。
萬一是不點交，則您只能向對方請求租金給付，或雙方談妥交屋條件，法院是不受理您點交聲請的。
民法第425條〈買賣不破租賃／租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。
民法第866條〈其他權利之設定〉
不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。
其實法律更保護財團，所有的租約在第一次拍賣流標後，均會被債權銀行以民法第８６６條排除，變成有點交案子。
民法第425條〈買賣不破租賃）精神，就是租期與租金不受影響；得標人變為新房東，向承租人收取租金；但萬一您碰上惡劣假租約。如
一．租金一次付清
二．長租期，低租金
三．以押金抵租金（或以債務抵租金）
四．以押金利息抵租金（或以債務利息抵租金）
五．不定期租約
那都是有類似「海蟑螂」的法拍高人在指點，如果没有高超的法拍功力，您還是收不到租金。
如果這一件案子尚未投標，而且仍為不點交，縱使已跟對方談妥搬遷條件，對您還是風險很大，何不催請銀行以民法第８６６條排除，變成點交再進場投標呢？
假若您已得標，要將雙方和解條件訴之法律契約，最好的方法，聲請鄉鎮公所調解委員會做調解筆録，或請私人公證人為雙方簽公證契約；調解筆録或公約契約都是視同判決，有很大強制力量，對雙方都是保障！
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