富門法拍屋-小江's部落格

法拍屋尚未點交 男入內打掃挨告 970520蘋果日報【朱俊彥╱台中報導】一名謝姓男子標得台中市一間法拍屋，並在取得法院核發不動產轉移證書後，未經雙方點交即僱用鎖匠開鎖，進入屋內清理前屋主留下物品，前屋主發現後報警、告他竊盜。謝男雖稱是委託房仲公司陳姓經理標得該屋後，聽信對方告知取得不動產權利移轉證書即可入內打掃，且原屋主物品他均移置到其公司擺放，絕無偷竊或侵佔意圖，但仍遭警方移送法辦。 可向法院聲請履勘 警方調查，男子謝明達（三十九歲）今年一月八日，以一百九十多萬元標得北屯區一間法拍屋，隔天與林姓友人(三十九歲)請鎖匠開鎖入內，將原屋主姚姓男子（三十八歲）留在屋內物品全搬到其公司堆放。數天後，姚男前往欲搬走物品時，發現謝、林兩人在屋內打掃，並指屋內多件家具及八百元美金遭竊，控告謝、林兩人非法侵入住宅及偷竊。由於姚男堅持告訴，加上陳姓經理否認告知謝在完成點交前，可開鎖進入屋內打掃，警方訊後依竊盜及無故侵入他人住宅罪嫌，移送法辦。台中地方法院民事執行處科長周秋菊說，取得不動產權利移轉證書僅代表擁有該屋所有權，但未點交前仍無使用權，若買受人欲在點交前入內察看，但無法與原屋主取得聯繫前，可向法院聲請履勘，或會同管區警員共同進入屋內拍照存證，以免觸法。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（二）契稅：
１.契稅是否由拍定人繳納：

（１）契稅之性質屬流通稅之一種，當建物有移轉之行為時，均應按其稅率課徵契稅，依契稅條例第二條規定，不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。而強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人（最高法院四十七年臺上字第１５２號判決參照），契稅條例第四條規定：「買賣契稅，應由買受人按契約所載價額申報納稅。」同法第十一條規定：「依法領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產者，仍應申報繳納契稅。」由此可知，契稅之納稅義務人為買受人。

(一)土地增值稅：
1.拍定人是否需繳納土地增值稅：

（１）稅捐之徵收，優先於普通債權。土地增值稅之徵收，就土地之自然漲價部分，優先於一切債權及抵押權。經法院執行拍賣或交債權人承受之土地，執行法院應於拍定或承受後五日內，將拍定或承受價額通知當地主管機關，依法核課土地增值稅，並由執行法院代為扣繳。（稅捐稽征法第六條參照）土地稅法第三十條規定：「土地所有權移轉或設定典權，其申報移轉現值之審核標準，依左列規定：
一.申報人於訂定契約之日起三十日內申報者，以訂約日當期公告土地現值為準。

1‧過濾案件節省時間
2‧資訊提供完整性
3‧擁有充足專業性
4‧解決資金不足籌措的時效性
5‧事前評估降低風險

1‧登記立案合法公司
2‧專業充足性是否足夠
3‧公司的規模與誠信度
4‧服務的內容與程度
5‧代標還是代點

投資或購買法拍屋，就算無法成為首富最起也會變成小富
民國七十年代國泰霖園集團蔡萬霖先生曾獲美國富比世雜誌評選為華人首富，1996年更以122億美元之資產價值，成為全球富豪排行榜上第五大富豪。
然而，台灣首富蔡萬霖是如何成為台灣最有錢的人，並能在全球財富排行榜更擠身排名於100名之內；日本首富堤義明又是運用了什麼方法才能踏上首富之路呢？
究其原因無它，在奮鬥與創業或投資的過程中，即是完全仰賴著土地、房屋而發財致富。綜觀全球富翁的致富傳奇，由歷史軌跡亦可知悉，土地與房屋確實是邁向財富之林的必要條件；相同的，所謂贏在起跑點，以同一棟大樓，同一間房屋預售屋要價一坪20萬，市售大約一坪成交價16萬，而法拍價大約一坪只須10萬就能買到，您真的會想以一坪20萬或一坪成交價16萬去買相同的一間房屋嗎！！！
法拍屋所具的穩健性、安全性與獲利性均遠遠高出其它投資工具很多，不管士、農、工、商、上班族也好，家庭主婦也罷，有錢沒錢都可投資，少至一間房屋只有幾萬元或至幾百萬大至數千萬甚至數十億的物件通通有，不論自住、休閒、投資、出租都可適用，不僅摸的到、看的到、甚至用的到，不像投資期貨、股票，您用的到、摸的到嗎？有時就連怎麼虧損都莫名其妙的發生，諸如內線交易、大股東惡意掏空資產、虛報財務等等重大因素，您玩的過法人或外資嗎？

法拍屋是透過法院的公權力，將債務人房屋強制出售，以拍賣價款來清償債務；只要得標，在七天內繳清尾款，法院將主動核發產權給您，買主根本不用擔心遇上詐騙集團，一屋兩賣，嚴格來說，法拍屋產權最清楚；尤其自由出價，便宜市價兩成至五成，所以投標室經常爆滿！



法拍屋最讓人擔心的是，並非產權問題，而是使用權不清楚，亦即點不點交的困擾；不點交的法拍屋，法院没有交屋責任，不是專業投資客不敢亂碰；而有點交法拍屋，雖然有法院交屋的保障，但長達三、四個司法點交程序，對没經驗的投標生手，是相當煩索的。

標到法拍屋，需於七天內繳清尾款，再於十天左右收到法院核發不動產權利移轉證書；一般情況，得標人收到證書即可聲請法院點交，法院點交第一道動作為發文請對方１５天（有些法院定３０天）自動搬遷，第二道程序在未自動搬遷時，發文定期履勘協調交屋，最後定期強制交屋，整個流程約三、四個月。

法院三道程序，完全依得標人動聲請，期限內未具狀聲請，法院將視同自動履行，終結點交程序。

法院收到得標全部款項，除配合得標人進行點交外，並同時做分配表，約三個月左右會把拍賣款分配出去，等點交完成即結案。

法拍屋市場千變萬化，法令隨時在變，生態也跟著在變，只有抓得住潮流的投資客，才是法拍投資大贏家。

自民國85年強制執行法大翻修以來，不點交案件驟減，法院投標室湧入大量自住型投標新手，透過法院點交的保障及代標公司的協助，買法拍屋如同仲介買屋一般，只要底價低於市價，就吸引多人搶標.。

持分產權不完整的法拍屋，在拍賣公告中會註明拍賣持分，拍定後不點交，其它共有人有優先承買權；這種案件幾乎無人投標，因為除了不點交的困擾外，緃使您得標，共有人也會行使優先權，您還是做白工，所以價錢會掉得厲害，最後都是其它共有人買走。



但，外行看熱鬧，內行看門道，有些假性持分法拍屋卻是產權完整的房子，競標者少，低價投標，反而非常值得購買。

民法第811條〈不動產上之附合〉
動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。

法院在拍賣前，請估價公司估價時，會將附著於房屋的裝潢一齊估價，所以得標人買到房屋，即同時一併購買這些附著物。而非固定的傢俱裝潢就不在估價範圍，拍賣後，仍屬原屋主所有。但因估價時，幾乎都不能進入屋內詳細評估，所以衍生很多認定問題。

誠如眾所周知，法拍屋有分「點交」與「不點交」，若是在設定抵押權後成立的租賃關係的「不點交」的物件，是可以透過民法866條的排租條款排除，這類原本「不點交」變成「點交」的物件，在法院的筆錄中都會有這樣的伏筆。「........為該租賃(或佔有)關係業經本院以命令除去，如該命令於點交前被廢棄確定，使不點交。」這句話說的白一點就是說「原先不點交的原因本法院已經排除了，但是如果在點交前，當事人或關係人有提出異議且可被接受的話，那對不起啦，這件就會變回「不點交」了。」所以這樣的記載等於給了債務人有相當的空間與時間阻撓點交的程序。

由 「點交」變「不點交」的物件除了上述原本是「不點交」變成「點交」的物件外(除了租賃關係也可能為其他第三人佔有)，也有一部分是原本就是「點交」物件，但之後因債務人或其他關係人提出事證足以為不點交原因的。其實不管是債務人自己所為或結合第三人串聯設計，債務人積極想保有其房屋的作為是可理解的，重要的是該如何利用專業的法律知識、相關案例，將對方提出之事由證據予以一一擊破使其異議無法成立，或縱使其成立仍能透過法律行為排除之，才是處理的重點。

九成以上的人都知道法拍屋會為自己不論在購屋或投資上帶來許多金錢的利潤,但是真正敢投資的民眾卻遠遠低於5%,這是很特別的現象,您是不是也有如此的想法呢,希望有機會和大家一起討論相關的資訊.....

以前黑道圍標的案例已經因為司法院在種種投標的程序上改變而獲得很大的變化,所以現在每逢投標日法院的投標是氣氛祥和許多許多,也因如此一些大但的民眾一時被表面和諧的氣氛導致貿然投標,而在交屋上遇到極大的麻煩以及金錢上無謂的損失....

一般市場及仲介所銷售的房屋,買賣雙方一定是歡喜甘願的,即使在交易過程可能有些議價上面的意見相左,但是其結果畢竟市雙方都是基本可以接受的範圍,但是法拍屋永遠都是買方歡喜賣方不甘願的情況,所以即使在法院公告上說明是空屋或是拍賣點交的房屋也都會在交屋上讓得標者獲得極大的困擾....

1. 取得法拍屋資訊：
除各法院公告欄會於拍賣前十四天刊出公告外，另可由報紙、銀行網站、代書事務所及代標公司等管道取得相關法拍資訊。
2. 籌措資金並評估還款能力：
標購法拍屋，依規定投標人須繳納20－30％(台中地區30％台北因房價是20％）的保證金，超過壹萬元者得以當地台銀支票繳納，未得標者法院退還投標人，因此在投標法拍屋前就必須先行籌措投標保證金。又得標後須於七日內繳清拍賣價金之尾款，以取得「不動產權利移轉證明書」，再辦理過戶，因此得標後之亦須籌措不動產轉移之尾款。( 此部分可以透過本行「法拍屋貸款」協助您籌措購買法拍屋之資金 )
3. 選定拍賣物件：

法拍屋投標流程相關整理
投標流程：
1：標櫃打開→大約在開標（法拍公告上的拍賣時間）前３０分鐘，標櫃會打開以開放投標。
2：最終確認→你最好最後再確定一次投標書及保證金封存袋填寫無誤以及確實寫上投標價額。
3：投標書投入標櫃→將投標書連同保證金封存袋投入標櫃；如果你採取第一種方式繳交保證金，則將臨時收據黏貼在投標書上，一起投入標櫃。