比較分析法
1.參考附近成屋行情(市價)
標購法拍屋前可先詢問標的物附近預售屋或仲介出售的房屋價格,以了解目前市售一般房屋行情。
2.參考法拍屋拍定行情
可參考拍賣資訊或詢問法拍業者,附近區段過去是否曾有拍定之房屋?其價格如何?亦可做為參考資訊。
3.參考附近租金行情
如果拍賣標的物附近有出租房屋,可詢問月租金為多少?該用多少價格參與投標才合乎其投資報酬率?或依銀行借貸利率與租金行情相比較,計算出須以多少價格填寫標價才具有投資價值性。
4.參考公告現值
政府以公布「土地公告現值」來做為土地徵收、補償及課徵土地增值稅的參考標準。依平均地權條例第十條規定:「政府於依法徵收土地時,應按照徵收當期之公告土地現值,補償其地價。在都市計劃內公共設施保留地,應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值補償其地價。」土地徵收條例第三十條規定:「被徵收之土地,應按照徵收當期之公告土地現值,補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地,應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值,補償其地價。前項徵收補償地價,必要時得加成補償;其加成補償成數,由直轄市或縣(市)主管機關比照一般正常交易價格,提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。」
另依都市計畫法第四十九條規定:「依本法徵收或區段徵收之公共設施保留地,其地價補償以徵收當期毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值為準,必要時得加成補償之。但加成最高以不超過百分之四十為限;其地上建築改良物之補償以重建價格為準。前項公共設施保留地之加成補償標準,由當地直轄市、縣(市)地價評議委員會於評議當年期土地現值時評議之。」
所以一般被徵收之土地,政府機關大都以當期「公告土地現值」,另加計「四成」徵補土地所有權人,而地上有建築物時,再以重建價格減去因時間經歷所受損耗之數額來補償。
因而一般土地所有權人,遇到政府要徵收土地總是群起抗爭,但法院拍賣的物件,有時土地底價的訂定,甚至比政府所公告的公告土地現值還低。如果標到的法拍物件,剛好被政府徵收,根本不用去抗爭,還有政府補償金的錢可以賺。所以政府所公佈之公告現值也可做為投資價值及標價填寫的參考。
5.借貸利息
購屋者可計算若把資金存放在銀行定存,或是購屋所需資金若向銀行借貸,其每月所支出的利息與購屋後出租他人所收取的租金做一比較,計算出用何種投資的報酬率為高?來做為以何種價格來投標較適合之參考。

6.銀行貸款金額
可以查詢債務人向銀行借貸金額,做為該物件價值性之判斷。其方法可由地政機關申請之登記簿謄本上之他項權利部看出,再依債權銀行所設定的金額為多寡來判斷其房屋價值性。因為通常銀行在設定前,都會鑑定房屋價值性,可由債權銀行所設定的金額多寡判斷出當時房屋的價值,來做為購屋投標之參考。
7.內政部地政司
內政部地政司也有提供台灣各區域土地、房屋成交行情;其中包含成交年份、季別、街道、路寬、類別、屋齡、面積與成交價格等資訊,同時也是銀行在鑑定房屋價值中,最重要的參考數據來源之一。該網址為:www.moiland.gov.tw,購屋者可上網查看同地段土地與房屋的成交行情,做為投標價格之參考。
8.本身財力狀況
購屋者不管參考了多少房屋資訊、做多少的價值分析,最重要的是衡量本身所能負擔的資金壓力有多大,千萬不可盲目的投資。縱然房屋本身有再大的利潤空間,也是要在購屋者所能承擔的範圍內,才有很好的利潤產生,否則就算低價得標,連利息的支付都有困難了,還談什麼購屋呢?下次被拍賣的可能就是自己的房屋了。
但是如果有充足的資金,物件也經過詳加的分析,在價位、用途上也很適合,就可大膽做出的決定,千萬不要一昧抱怨「投標當時如果再加多少價格就會得標。真可惜!之類的話;畢竟就算是法拍屋,也有一定的市場行情,好的地點、屋況佳的房子,眼尖的購屋者早就注意到了,那有可能等太久呢?」
影響房價的因素
除了參考「比較分析法」來判斷房屋的投資價值性及引用數據資料來推算預填寫的投標價之外,也須預估將來房屋出售時,是否會影響到房價的保值性,可依下列幾點做為參考:
1.明星學區
位於明星學區之房價具有一定程度的抗跌性。因購屋者常因有好的學區,擠破頭的想設籍於該學區內。畢竟目前社會生育率低,父母總是希望子女有良好的教育,所以明星學校附近的房價,總是比其他區域有較佳的抗跌性。

2.公園、綠地
在台灣地窄人稠的都會區內,如果有良好的休閒環境,常常是房價的抗跌指標。如面對公園、綠地、綠園道等優良環境,房價也都比鄰近區域價位來的高。
3.交通便利性
鄰近交通的便利性也會影響到房價的高低。如停車空間或進出的方便性、捷運沿線、公車等,對房屋的價值都有所幫助。
4.社區地點
房屋所位處的地點與社區的管理優劣也會影響到房屋的價格。一般若是地點佳、屋況良好或是整體社區管理有一定水準的房屋,價格雖然都不便宜;但抗跌性較佳,買賣成交的速度通常也較快些。
5.附近環境
房屋所處都市附近的環境,也是影響房價的重大因素。重劃區的房價,通常也比未重劃區域的房價來的高,如台北市信義計畫區、台中市七期重劃區、高雄市三多商圈等。但如果剛好位在焚化場、高壓電塔旁等為一般人所排斥區域,房價一般成長性均是不佳,脫手機會與成交總價格也會偏低些。
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bobocoke31 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(1) 人氣()


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  • 如雲
  • -.-

    感起來好難唷= ="
  • 哈囉,你好呀,要怎稱呼你呢?其實這些只是把實務的東西寫成文章而已,所以會有點複雜,你也對房地產投資有興趣嗎?有空可以多來這邊交流喔。祝一切順心。

    bobocoke31 於 2008/05/26 23:18 回覆