投標人參與投標時常會顧慮到購買農地需不需要自耕能力證明,或購買其他特殊用地需要具備何種條件才能投標呢?
農業用地
早期在民國八十九年一月二十六日,農業發展條例未修正前,購買農業用地受到相當資格的限制;其後政府因應農業國際化、自由化,並為加入WTO做準備,採發展精緻農業,在促進農地合理的使用等情況下,大幅度的修正農業發展條例,同時取消購買農地須具備自耕能力資格證明的限制。所以從八十九年一月起購買農地一般人已無資格的限制;除非是農業發展條例第三十三條所指的私法人則不能承受耕地,但符合第三十四條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構,則可經主管機關之許可後方可購置。
一般農業用地在進行買賣,其管制就相當嚴格,僅可做為農用,以符合「農地農用」之原則;如購買者未做耕地使用時,其農地將無法辦理所有權移轉登記。但標購法院拍賣的農業用地,最大的優勢即是不受此點的限制,購買者可以用農業用地目前的「使用現況」來進行標購,標購後之農地,雖未做耕地來使用,也可以辦理所有權轉移登記,這即是購買法拍農地之好處。

依農業發展條例第十六條規定:「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者不得分割。」除非有第十六條第一項一至七款之情形。此外,亦須注意農業用地興建農舍辦法第三條第一項第三款之規定:「…即申請興建農舍者之該宗農業用地面積不得小於0.25公頃。」(即756.25坪)
工業用地
在民國九十一年一月三十日促進產業升級條例未修正前,購買工業用地及建物移轉之承受人也會是受到相當資格的限制。在促進產業升級條例第六十條第三項修正前規定:「設廠用地之受讓人以興辦工業人為限;其經法院拍賣取得者,亦同。」同法第四項:「申辦工業區土地或建築物所有權轉移時,應報經工業主管機關核准,並檢附核准之文件申辦所有權移轉權登記。」而修正後第六十條已將設廠用地之受讓人以興辦工業人為限等規定刪除,並於修正後之法條僅規定:「承辦工業區土地或建物者,其使用應符合開發工業區之計畫目的及性質來規劃其用途。」即可。
所以在民國九十一年一月三十日以後,購買一般或法院拍賣之工業用地及建物或是特定工業區之所有權移轉,投標人已無身份資格之限制。
國民住宅
在民國九十一年十二月十一日國民住宅條例未修正前,購買法院拍賣或中古國宅均受到相當資格的限制。在國民住宅條例第十九條修正前規定:「政府興建之國民住宅,其承購人居住滿二年後,經該管國民住宅主管機關之同意,得於提前清償國民住宅貸款本息後,將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。其承購、承典、受贈或交換人應以具有購買國民住宅之資格者為限,並視同國民住宅配售戶。」第二項規定:「國民住宅及基地之出售,國民住宅主管機關有優先承購權。原承購人及其配偶,或共同生活之直系親屬及未婚之兄弟姊妹,自出售其住宅起五年內,不得再行承購或承租國民住宅。但由國民住宅主管機關承購其住宅者不在此限。」
不過修正後第十九條已將承購國民住宅「應以具有購買國民住宅之資格者為限」等規定刪除,即從民國九十一年十二月十一日起,購買法院拍賣或中古國宅,投標人已經不再受應具有國宅資格的限制了。但新購國民住宅條例第七條第三項內所規定,由「政府直接興建之國民住宅」,仍須受到「國民住宅出售出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法」第四條所規定之資格限制,其規定之條件即須符合下列資格:
A. 年滿二十歲,在當地設有戶籍者。
B. 與直系親屬設籍於同一戶或有配偶者。
C. 本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶,均無自有住宅者。
D. 符合行政院公告之收入較低家庭標準者。有下列情形之一,得不受前項第二款之限制:
(A)年滿四十歲無配偶者。
(B)父母已死亡,戶籍內有未滿二十歲或已滿二十歲仍在學,身心障礙或沒有謀生能力且均無自有住宅之兄弟姊妹需要照顧者。
所以購屋者如要新購國民住宅,就無法像標購法拍國民住宅中無國宅資格的限制了。

新購之國民住宅,依其條例第十九條規定:「政府直接興建之國民住宅,其承購人可在於居住滿一年後,(一年指應將戶籍設於該址),則可將該住宅及基地出售。或於取得使用執照滿十五年以上之國民住宅,其出售則不受居住滿一年之限制。」

標購法拍國宅出售有無限制
標購法院拍賣之國民住宅,如得標人日後欲再行轉讓或出售時,是否有受到國民住宅條例第十九條「居住滿一年」的限制呢?
依據內政部民國九十二年八月二十八日營署宅第0920051120號函釋,則認為購買國民住宅為取得使用執照未滿十五年者,其拍定人再行轉讓時,仍應受住滿一年之限制,若該國民住宅為取得使用執照十五年以上者,則其拍定人再行轉讓時,不受居住滿一年之限制。所以標購法院拍賣之國民住宅,還是有國民住宅條例第十九條須「居住滿一年」的限制。
債務人
法院拍賣之動產或不動產,債務人是否能夠參與投標應買呢?依強制執行第七十條第六項規定:「債務人不得應買」;同法第五十八第一項規定:「法院查封後,債務人得於拍定前提出現款,聲請撤銷查封。」依法所示,債務人得於拍定前提出現款,聲請撤銷查封,其實也沒必要以自己名義參與投標。
依最高法院八十年台抗字號143號判例要旨:「不動產之拍賣,債務人得否參與應買,與拍賣之性質有關。查依強制執行法所為之拍賣通說係解釋為買賣之一種,即債務人為出賣人,拍定人為買受人,而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位(最高法院四十七年台上字一五二號及四十九年台抗字八三號判例參照),故債務人若於其不動產被拍賣時再參加投標,則同時兼具出賣人與買受人之地位,與買賣需有出賣人與買受人兩個主體,因與雙方意思表示一致而成立買賣契約之性質有違,自應解釋為債務人不得參與應買。」所以依其判例所示,債務人不得以其自己名義參與法院投標。
法院查封人員
依強制執行法所為之拍賣,通說係解釋為買賣之一種,民法第三百九十二條規定:「拍賣人對於其所經營之拍賣不得應買,亦不得使他人為其應買。」而依司法院三十二年院字第2568號解釋:「民法第三百九十二條之規定,於強制執行法上之拍賣亦適用之。強制執行法第六十一條、第八十三條之執行推事、書記官及執達員為民法第三百九十二條所稱之拍賣人,如自行應買或使他人為其應買,則主張拍賣無效有法律上利益者,自得以訴主張無效。至於執行法院之院長及其他職員,均非民法第三百九十二條之拍賣人,縱令司法行政區督長官曾有禁止應買之命令,其應買亦僅發生應否懲戒之問題,仍不得謂拍賣為無效。」由此可知,法院查封拍賣不動產其執行人員不得參與該拍賣案件之投標。
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