多一分對屋況資料的了解,日後就能減少一分不必要的麻煩,其中包含現場實地的勘查、地政機關謄本資料的申請、拍賣公告內容的閱覽等資料的蒐集動作;一旦選定標的物再加以整理後,接著就可進行投標價格的評估。法院拍賣公告標購不動產前,首先應先查看法院拍賣公告,選定拍賣案件後,再逐一調查其點交情形,產權完整性,並親自到物件現場查看,依強制執行法第八十一條規定:「拍賣不動產,應由執行法院先期公告。」其公告內容如下:拍賣公告應載明下列事項:1. 不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記名之事項。2. 拍賣之原因、日期及場所。如以投標方法拍賣者,其開標之日時及場所,訂有保證金額者,其金額。3. 拍賣最低價額。4. 交付價金之期限。5. 閱覽查封筆錄之處所及日、時。6. 訂有應買資格或條件者,其資格或條件。7. 拍賣後不點交者,其原因。8. 訂有應買人查看拍賣物之日、時者,其日、時。因不動產的價值性一般均比動產價值性來的高,所以在選定物件前,先要對物件投標前或得標後有何權利及義務,可主張的範圍有所瞭解;在眾多物件擇一選定後,即可依其拍賣公告上之地段、地號逐一調查其產權的完整性。產權調查探訪目前調查房屋及土地產權資料的方式有二種:1.可自行上網申辦查詢產權資料;2.可直接到各地地政機關申請登記簿謄本、地籍圖等產權之資料。透過網路申請地政資料,可不必往返地政機關,避免舟車之苦、節省寶貴時間,但缺點就是受到處理個人資料保護法之規定,由網路上申請謄本資料會將身分證字號欄隱藏,如果有必要查詢所有權人之身分證字號就必須親自前往各地地政機關申請了。1.網路申請目前網路申請謄本之方式可由中華電信公司申請謄本資料,也可連結上關貿網路公司(http://www.tradevan.com.tw)資料網站來申請登記簿謄本相關資料。如果您已是中華電信HinetADSL用戶,可直接申請謄本等相關資料;若非中華電信HinetADSL用戶也可至中華電信各營業窗口購買中華電信Hinet點數卡,相關申請內容可以直接洽詢中華電信服務人員(http://www.hinet.net)。申請開卡之後若要加購Hinet點數,亦可至Hinet點數卡網站(http://e-pay.hinet.net)透過線上刷卡方式購買之。2.地政機關申請購屋者可將選定之物件資料,直接前往各地地政機關申請產權相關資料,即可清楚校對法院拍賣公告中之物件與登記簿謄本上之同一物件在標示部、所有權部、他項權利部之內容是否與拍賣公告上的所有權人、面積、持分、地號、建號等相符,再依序查詢建物測量成果圖(建物平面圖)等相關資料。(1)土地或建物登記簿謄本法院拍賣公告中之物件內容是否與土地或建物登記簿謄本的內容有所不同的地方呢?在土地登記簿謄本標示部上之地上建物建號與拍賣公告上之建物建號是否有多出的或少查估到的建號?拍賣公告上共同使用部分之公設建號是否有遺漏未登記?所有權部之所有權人、權利範圍是否正確?他項權利部共同擔保之建號、地號是否無誤?雖然法院拍賣之物件產權清楚,但也是依照公告內容來移轉,購屋者千萬不要輕忽這些瑣碎的查閱動作,很多投標人在未經申請查閱登記簿謄本之相關資料而大意投標,在物件得標後才發現有建物建號未查估,或其面積與土地、建物登記簿謄本有所不符,共同使用部分之公設建號未公告拍賣等等,而造成得標者莫大的損失與困擾。(2)地籍圖謄本當查閱土地與建物登記簿謄本與法院拍賣公告均相符後,再將其土地之地籍圖謄本與拍賣之物件核對,其位置、地形、面積、深度、路寬等是否為購屋者所喜歡,可藉由拍賣物件現場了解後再配合地籍圖謄本,即可清楚的看出地形的完整性;對於日後有意出售時,價格的高低,將會有莫大的影響性。(3)建物測量成果圖謄本(建物平面圖)由於一般法拍屋無法進入屋內察看,購屋者可透過申請建物平面圖來了解房屋在地籍圖上的正確位置,並可看出房屋的形狀,如面寬、深度、是否方正、陽台、露台、平台、地下室、屋頂突出物、騎樓之位置等;但因建物平面圖無法看出房屋之內部隔間與屋況,而在得標後其隔間如果不符合得標人需求,亦可依個人喜好來適度的調整與修飾,其實也是很容易的。(4)都市計畫土地使用分區證明書當申請了土地與建物登記簿謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖謄本,經評估拍賣標的物之面積、價格、樓層、建築完成日期、均符合購屋者的條件後,由於土地登記簿謄本地目之記載有時並不是目前最新的都市計畫編定地目,時常在土地登記簿謄本雖編定為「田」地目,其實在都市計畫中已編定為「建」地目,為求進一步了解最新都市計畫編定情形,可至縣市政府工務局或都市計畫課,閱覽都市計畫套圖,就可清楚的看出標的物範圍內之公共設施、公園、綠地、學校、政府機關、計畫道路等政府重大建設;更可申請都市計畫土地使用分區(或公共設施用地)證明書,來查看標的物在都市計畫中的使用編定,即可清楚的看出該筆土地的使用分區情形及都市計畫案各主要案名及發佈實施日期,這些都可當作購屋時重要參考資料。3.現場查看對於不動產的標購,很少有人單憑法院拍賣公告與地政機關所申請的各項資料,而在沒有到過標的物現場實地斟估就倉促的標購房屋,除非對物件有所了解或價格實在便宜到買到就賺到的地步。在此建議購屋者還是適時勘察現場及附近環境才做標購決定,比較不會與想像情況差別太大;否則萬一基地剛好無出路口進出,或是要當住家用結果隔壁剛好就是舞廳、墳場、高壓電場等,就會產生很大不適應感,徒增日後不便。(1)附近環境A. 標的物附近的環境、重大建設、居住品質,依每個地段而有所不同,並不是便宜就好。一般情況下地段好的地點,雖然價格比較高,但價值性、抗跌性會比較佳,如何在眾多的物件下,選定「物超所值」的標的物,那就要看購屋者本身的投資眼光與價值分析了。依筆者所承接的某個案例,有一位投資客,購買眼光總是尋找地段好,有發展性的地點,當時標購位於精華區的房屋,從法院得標後二天內,就已接到高於得標價一倍之人有意想要向他購買房屋。當然這不是每位投標者都有如此的分析能力,也需要配合個人的經驗、知識與膽識相結合時,才能創造出賺錢的高利潤機會,而不是漫無目標的盲目投資。B. 需留意標的物附近的各項生活機能性,是否有捷運、公車經過路線、商店、市場、公園、綠地、銀行、郵局、學校、醫院及其日後發展性等都要列入評估中。(2)房屋現場查看A.雖然法拍屋無法進入屋內查看,但可從地段、區域、屋齡、面寬等看出其價值性,有時債務人常因債務纏身等因素,無暇整修房屋,外觀看起來十分破舊,但所處地段、座落其實不差,眼光敏銳的購屋者只要懂得方法,花點小錢加以規劃整理後,有時竟然就是賺錢的「金雞母」;然而現場斟察要注意的地方有哪些呢?a. 可比對地籍圖謄本:可用比例尺量看看面臨道路寬度是幾米路?路口算來是第幾間?活巷還是死巷?有無路沖或偏沖?停車是否便利?房屋面寬有幾米?(一般透天店面面寬大約為四~五米之間)b. 房屋屋齡如何判別?可經由所貼的磁磚及建築樓層大約可看出屋齡:民國五十至六十年代大多都是二樓建築物,磁磚以小型的瓷質馬賽克為主;民國七十至八十年代大多是三至四樓的建築物,以小型瓷質馬賽克或長方形之二丁掛為主;民國八十至九十年代大多都是三至五樓的建築物,以長方形二丁掛或花崗石為主。採以上方法當然只能列為參考性,其實屋齡計算主要還是要以建物登記簿謄本上之建築完成日期為準。c. 購屋者可用指北針來判定房屋的座向。加以判斷房屋所處的位置是適合出租、自住或做生意?房屋座落、來往車潮或人潮如何?目前有無被佔用的情形?是空屋、自住還是承租之狀態?若是空屋該如何判斷並需注意之地方有那些?一般空屋的判斷方法可藉由詢問附近鄰居而略知一、二,有時是債務人早已不知去向或是在信箱內則是塞滿了信件那直接就可看出很久無人居住了,還是早已大門深鎖,有時是門窗遭到破壞早已被眾人進出了;但千萬要記得,雖然是空屋也是不能擅自進入屋內或將門鎖破壞,以免觸犯法律責任,造成不必要的麻煩。d. 但要如何才能得知屋內的屋況呢?其實欲得知房屋的建築好壞,可由該地段房屋建築式樣、外觀得知,通常在同一時間建築之建築物,若屬同一建商,格局一般都是相同的,如果附近剛好有出售或出租的房屋,亦可看看裡面格局、廚房、浴室等設備狀況;或是有做生意的商家、左鄰右舍等,借個化妝室就可順便看看格局、樓梯、浴廁的狀態了。但是千萬別說出要標購哪一間法拍屋或是對購買法拍屋有興趣之類的話,畢竟常在不經意的言談之中讓有心人得知,到了法院投標的當天,才發現當時說對法拍屋沒興趣或是講法拍屋有多不好的那些人,竟然同一天在法院投標室看見了,他們竟也來投標,而且還是標購同一間房屋,到時若沒得標只能怪自己多嘴了。尋屋小祕訣 有些房屋門牌或道路,經地圖查閱或詢問附近住戶後,還是怎麼找都找不到地點時,購屋者可詢問當地郵差或是當區的警察單位、分駐所或派出所,就可查出正確的道路位置。B.公寓、華廈的標的物,到達現場勘查時,除依前述的條件逐一了解外,要注意的地方有:a. 如果有管理員,可詢問拍賣的標的物有沒有停車位?如果有,是平面還是機械停車位?是上層還是下層?編號幾號?都要詢問清楚,再進一步詢問每一期是多久要繳交管理費?每坪管理費每月需繳多少錢?有什麼公共設施:如游泳池、健身房等?雖然公寓、華廈被拍賣的案件很多,但通常有良好管理、地段好或比較高級的華廈,一般也是很少有拍賣的案件,如果有,也很快就會被拍賣標走,購屋者可要眼明手快精準的搶進進場投標,這樣才有機會標購到物超所值的好房屋。b. 同樣有些房屋門牌或道路,經地圖查閱或詢問附近住戶後,還是怎麼找都找不到地點時,購屋者可詢問當地郵差或是當區的警察單位、分駐所或派出所,就可查出正確的道路位置。
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