標購不動產,常有一夕致富的案例,成功的人不少;相反的,因不了解法拍屋相關知識與法令,而投資失敗者也時有所聞。因此投標人於投標前應對拍賣公告內容有所了解,最重要且必須嚴格審查的重點如下:產權是否清楚?1.調閱地政機關資料拍賣之標的物之內容依法院公告為準,投標前應至地政機關申請產權之相關資料,如登記簿謄本、地籍圖、建物平面圖等資料,再查看法院拍賣公告與謄本是否相符。2.增建部分沒有建物所有權狀未保存登記之建物,一般為房屋的增建部分。因無法辦理產權登記,故地政機關在查封時為方便估價與查封會將增建部分編臨時建號(此時地政機關有建立檔案可供查詢);待所有權移轉完成後,即會將臨時建號刪除,若屬有點交之物件,雖不影響點交,但只有使用權而無產權,故未保存登記之建物沒有所有權狀。3.查閱都市計畫土地使用分區證明查閱拍賣土地,是否有被劃分為公共設施保留地,如:公園用地、道路用地等,若想進一步了解,亦可至各縣市政府都市計畫課申請「都市計畫土地使用分區證明書」,便可了解該拍賣之土地在最新的都市計畫中,編列為何種分區之用地。點交情形如何?1.查明公告內容是否點交?拍賣公告解讀是標購法拍屋的先決要件,依辦理強制執行事件應行注意事項第四十三項第四款規定:「拍賣不動產,查封時為債務人或其佔有輔助人佔有者,應於拍賣公告載明拍定後可以點交。」如查封時為第三人佔有,依法不能點交者,則應詳載其佔有之原因及依法不能點交之事由,不得記載「佔有使用情形不明,拍定後不點交」之類似字樣。第四十三項第五款規定:「拍賣債務人之不動產應有部分時,應於拍賣公告載明其現在占有狀況及拍定後依債務人現實占有部分點交。」如依法不能點交時,亦應詳記其原因事由,不得僅記載「拍賣不動產應有部分,拍定後不點交」之類似字樣。第四十三項第六款規定:「拍賣之不動產已有負擔,或債務人之權利受有限制,或他人對之有優先承買權利等情形,亦應於拍賣公告中載明。」2.拍定人聲請點交程序由此可見,拍賣標的物是否點交,是以在查封時占有狀態為準。所以投標人在投標前應詳加了解公告內容,又依第五十七項第一、二項指出:「拍賣之不動產,除有依法不能點交之情形者外,應於核發權利移轉證書後,依買受人之聲請,迅速點交。」拍賣之不動產可否點交,以查封時之占有狀態為準,若查封時不動產為債務人占有,執行法院於拍定後即應依法嚴格執行點交,不因事後債務人將不動產移轉予第三人占有而受影響。3.租賃權未裁定除去前不點交拍賣公告上也常看見第一次拍賣之標的物寫明「本建物查封時出租於第三人張三,租期自民國九十三年一月一日起至民國一百年六月三十日止,拍後不點交」之類似字樣,依民法第四百二十五條之規定:「出租人於租貨物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」即一般所稱的「買賣不破租賃」;又依同法第四百二十五條之一規定:「土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。」其期限不受第四百四十九條第一項即:「租賃契約之期限不得逾二十年。逾二十年者,縮短為二十年…」之規定而有所限制。民法「買賣不破租賃之規定」是否如拍賣公告所載租期至民國一百年六月三十日止呢?依強制執行法第九十八條第二項規定:「不動產原有之地上權、永佃權、地權役、典權、及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後,並對抵押權有影響,經執行法院除去後拍賣者,不在此限。」又依辦理強制執行事件應行注意事項第五十七項第四款規定:「不動產所有人設定抵押後,於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人,因而價值減少,致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者,執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之。」4.查明是否有偽定租約?依提示執行法院查封及點交不動產注意改進事項第七項指出:「債務人或第三人於查封時主張查封之不動產訂有租賃者,執行法院應命提出租約,即時影印附卷,如未能提出租賃或未訂有書面者,亦應詢明其租賃起訖時間、租金若干及其他租賃條件,逐項記明查封筆錄,以防止債務人事後勾串第三人偽訂長期或不定期租約,阻撓點交。債務人或第三人於查封後提出租賃契約,主張查封之不動產上已有租賃關係者,執行法院宜為相當之調查,如發現其契約有冒用他人名義偽訂時,應依前項規定辦理。」第六項規定:「第三人於查封後始占用拍賣之不動產,拒絕交出者,執行法院除應嚴格執行,解除其占有,將不動產點交於買受人或承受人外,如遇有竊佔執行標的物,恐嚇勒索投標人、得標人,偽造借據、租約或涉有其他罪嫌時,應即移送該管檢察官依法偵辦。債務人受點交後占有該不動產者,亦同。」5.查明是否有無權侵占?依強制執行法第九十九條規定:「債務人應交出不動產,現為債務人占有或於查封後為第三人占有,執行法院應解除其占有,點交於買受人或承受人;如有拒絕交出或其他情事時,得請警察協助。」6.租賃權除去之裁定所以,一般債權銀行為了讓拍定價格提高、拍定時間縮短,對於發生於設定抵押權之後,並對抵押權有影響之租賃關係,均會向法院聲請除去租賃權,讓拍賣案件早日成交。當租賃權已被排除後,拍賣公告上在第二次拍賣時,大致會寫上類似「建物查封時出租於第三人張三,惟上開租賃關係業經本院裁定除去,拍定後點交,若該裁定於點交前經廢棄確定,始不點交」之字樣。7.合法租賃或占有權存在期間在設定前不點交除非此拍賣之標的物在抵押權設定前或查封前就已出租給他人或被第三人占有者,就與強制執行法第九十九條第一項有所相左,再加上民法第四百二十五條「買賣不破租賃」之規定,自不符合強制執行法第九十九條第一項之適用,法院當然無法排除占有而將標的物點交給得標人。抵押權拍定後塗銷情形?一般被拍賣的標的物,投標人如果申請其登記簿謄本,查看他項權利的設定情形,常會讓其超高設定的金額而感到有所吃驚,常是拍賣價格底標價假設為五百萬之房子,債權銀行有設定金額卻高達一千八百萬元,而設定金額與拍賣價相差達一千三百萬元之譜。此時投標人常會擔心,如果看中意的物件底價五百萬,若以六百萬來標購而得標,但案件的債權銀行設定金額卻高達一千八百萬萬元,不足之一千二百萬元,是否要得標人來負擔呢?拍定人不需負擔銀行設定餘額,抵押權拍定後塗銷。依強制執行法第九十八條第三項規定:「存在於不動產上之抵押權及其他優先受償權,因拍賣而消減」。換句話說,本案債權銀行雖設定金額為一千八百萬元,投標人僅以六百萬元得標,不足之部分高達一千二萬元,以強制執行法第九十八條第三項指出,債權銀行所設定之債權一千八百萬元,因拍賣而消滅掉。所以在拍賣公告上也會寫上「抵押權於拍定後塗銷」之字樣。所以得標人並不需要負擔債權銀行之一千二百萬元之差價。抵押權清償期間但若依強制執行法第九十七條第三項後段但書之規定:「抵押權所擔保之債權未訂清償期或其清償期尚未屆至,而拍定人或承受抵押物之債權人聲明願在拍定或承受之抵押物價額範圍內清償債務,經抵押權人同意者,不在此限。」換句話說,如果設定之金額由拍定人或承受抵押物之債權人聲明願意在拍定或承受之抵押物價額範圍內清償債務,經抵押權人同意者,則得標人就應負擔其不足的抵押金額。目前使用情況為何?投標人在投標前應該查看拍賣公告中之內容,目前的使用情形如何?是空屋、自住、占用或承租,均會在公告中有所紀錄。辦理強制執行事件應行注意事項第四十一項第二款指出:「查封筆錄記載本法第七十七條第一項第二款所列事項,如為土地,應載明其座落地號、地目、面積、地上物或其他使用情形;如為房屋,應載明座落地號、門牌、房屋構造及型式、層別或層數、面積、用途、稅籍號碼,如查封之不動產於查封前一部或全部為第三人占有者,應載明債務人及第三人占有之實際狀況,第三人姓名、住所、占有原因、占有如有正當權源者,其權利存續期間。如訂有租約者,應命提出租約,即時影印附卷,如未能提出租約、或未訂有書面租約者,亦應詢明租賃起訖時間、租金若干及其他租賃條件,逐項記明查封筆錄,以防債務人事後勾串第三人偽訂長期或不訂期限租約,阻撓點交。」又於第四十一項之一規定:「關於第七十七條之一部分,查封之不動產,究為債務人占有,抑為第三人占有,如為第三人占有,其權源如何,關係該不動產之能否點交,影響拍賣之效果,執行法官或書記官應善盡本法第七十七條之一規定之調查職權,詳實填載不動產現狀調查表,必要時得開啟門鎖進入不動產或詢問債務人或第三人,並得命債務人提供擔保或予以拘提,管收限制住居,或對第三人以科罰鍰之方法行之,務期發現占有之實情。」有無優先購買權?優先購買權:在土地及房屋之拍賣公告中均會公告土地及建物被拍賣的情形,持分比例是多少面積,是否僅拍賣應有部分,還是僅拍賣建物而無拍賣土地或是僅拍賣土地而無拍賣建物,有無優先購買權之產生,均應詳加注意,辦理強制執行事件應行注意事項第四十一項第三款:「查封共有不動產之應有部分者,應於查封筆錄記明債務人對於共同物之使用狀況及他共有人之姓名、住所。」通道進出問題(袋地)?拍賣之土地應先了解是否有通路進出,有的土地並無連接的道路可進出,標購後可能產生不必要的麻煩,但如標購到袋地,可引用民法第七百八十七條袋地通行權,可以協議或請求法院判決之方式,使土地所有權人通行周圍地以至公路(最高法院八十五台上字第1781號判決、七十八年台抗字第355號判決,五十三年台上字第2996號判決參照)。依據最高法院民國八十五年台上字第1781號裁判要旨:「土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常之使用者,土地所有人得通行周圍地以至公路。」民法第七百八十七條第一項前段定有明文:「其立法意旨在於調和土地相鄰之關係,以全其土地之利用,故明定周圍地所有人負有容忍通行之義務。惟如土地嗣後與公路已有適宜之聯絡,而能為通常之使用者,周圍地所有人自無需繼續容忍其通行,土地所有人不得再主張通行周圍地。」越界建築(占用問題)拍賣公告中有的拍賣標的物會註明,「土地某地號,建物某建號被占用」等字樣,投標人應有所注意。民法第七百十三條:「土地之所有權,除法令有限制外,於其行使有利益之範圍內,及於土地之上下。」又民法第九百九十六條越界建築之告知規定:「土地所有權人建築房屋逾越疆界者,鄰地所有人如知其越界而不即提出異議,不得請求移去或變更其建築物。」(最高法院五十八年台上字第120號、七十一年台上字第737號、八十三年台上字號第2701號參照)標的物是否有其他物權存在?在拍賣公告內中應仔細查閱是否除抵押權外另有其他設定之物權存在,通常比較常看見的是「地上權」的設定。依照民法第八百三十二條地上權之定義:「稱地上權者,謂以在他人土地上有建築物,或其他工作物,或竹木為目的而使用其土地權」(最高法院八十五年台上字第447號判決、四十八年台上字第928號判決、三十二年台上字第124號判決參照)。通常債權銀行為防止債務人在其所設定的土地上搭建房屋或其他工作物,在其土地或留有空地之建築物上均會要求設定地上權,防止債務人搭建任何工作物損害其債權,一般拍賣公告上均會註明「抵押權拍後塗銷」「地上權拍賣後塗銷」之字樣;但有時會註明「設有地上權,但地上權並未實際利用該土地,故無優先承買權,土地拍後點交,惟地上權不塗銷」之字樣時,得標人可能需與地上權人協議,請求塗銷地上權登記。其他應行注意事項有獨立之門戶、土地持分比過大情況拍賣之標的物增建部分是否有獨立可進出之門戶或公寓大廈土地持分比是否過大,都應有所注意,通常如建坪40坪的華廈,土地持分比正常約5~10坪左右,若拍賣的標的物土地持分比,卻高達10坪以上就顯的正常案件有所出入,可能有超額土地增值稅相關之問題,投標前應詳加了解。
創作者介紹

富門法拍屋-小江's部落格

bobocoke31 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()