法拍屋內容之公告對於投標者而言非常重要,欲投標者應有所了解才不至於有所失誤而遭致損失。依據強制執行法第八十一條和第八十二條規定:「拍賣期日距公告之日,不得少於十四日;拍賣之不動產,應由執行法院先期公告。」其公告內容應載明事項有:不動產所在地、種類、實際狀況、佔有使用情形及應記明事項等。1.拍賣之原因、日期及場所。如以投標方法拍賣者,其開標之日時及場所,定有保證金者其金額。2.拍賣最低價額。3.交付價金之期限。4.閱覽查封筆錄之處所及日、時。5.訂有應買資格或條件者,其資格或條件。6.拍賣後不點交者,其原因。7.訂有應買人察看拍賣物之日、時者,其日時。拍賣公告之主要內容拍賣法院名稱與拍次法院法拍屋公告其主要內容有所屬法院名稱、拍次(如:台灣台北地方法院),拍賣次數越多,價格越便宜。依強制執行法第九十一條:「拍賣之不動產無人應買或應買人所出最高價未達拍賣最低價額,執行法院應酌減拍賣最低價額,酌減數額不得逾百分之二十…」即第一次拍賣流標時,第二拍底價最多可打八折;若第二拍再流標第三拍最多亦可打八折;但如第三拍再流標則進入特別拍賣程序,以第三拍之底價自公告之日起三個月內,以同一價格,優先遞狀順序直接向法院具狀承買;如遇特別拍賣程序亦無人應買,則債權人可聲請減價拍賣,即第四次拍賣(減價拍賣)亦是以第三拍之底價最多打八折計算。其中第一拍、第二拍、第三拍、特別拍賣、減價拍賣均會在法院的拍賣內容中公告。發文日期、字號法院公告內容中之日期,指的是公告之起始日期。依法律規定拍賣日期距公告日期,不得少於十四日。公告內容中之發文字號,如某年度某股別某字號,即是法院對拍賣物件依其年度股別字號來編排,方便檔案之管理,如九十二年度執秋字第50358號。主旨、依據主旨與依據乃說明物件之字號、拍賣原因、債務人為何人,依據何種法律來執行之事項等。如公告以投標方法拍賣本院九十二年度執字第16888號清償債務強制執行事件,債務人張三所有不動產有關事項,依據強制執行法第八十一條之規定。公告事項說明拍賣物件之不動產所在地、保證金多寡、開標日期及其他應注意事項等資訊內容,大致有以下各點:不動產、種類、拍賣最低價額*不動產所在地:即房屋之門牌地址或土地之位置。*種類、拍賣最低價額。關於土地部分:1.土地座落土地所在之縣市、鄉鎮市區、地段、地號。例如:台中市北屯區松觀段1018地號。2.地目依土地之使用方法而區分。如「建」表示建築用地;「道」表示交通水利地之道路用地。3.面積該土地所擁有的全部面積多寡。依法院公告之面積是以平方公尺來計算,與一般所用民間「坪」之計量單位有所不同。※換算公式:一平方公尺等於0.3025坪。例如:100平方公尺即(100×0.3025=30.25坪)。4.權利範圍該土地所持分之面積。例如:面積1000平方公尺,權利範圍千分之10,則此權利範圍為10平方公尺,即(1000×10÷1000=10)。5.最低拍賣價格公告拍賣土地之總底價。投標價必須為總底價或以上之價格,否則投標時會判定為廢標。例如:底標價一百萬,投標價必須為一百萬(含一百萬)以上價格。6.備考通常債務人之身分證字號或特別說明事項等會寫在備考欄。關於建物部分:1.建號建築改良物之編號。2.基地座落建築物所在地的土地段別、地號。例如:大墩段26地號。3.建物門牌房屋的門牌、地址。例如:台北市忠孝東路二段100號。4.建築式樣、建材、層數建築物主要材質。如鋼筋混凝土造或是加強磚造及房屋的樓層數,一般透天以加強磚造較多;二十層以下鋼筋混凝土(RC)較適宜;二十層以上鋼骨鋼筋混凝土(SRC)較適宜。例如:鋼筋混凝土,五層、住家用。5.建物樓層面積建築物的樓層,所屬樓層面積及其總面積合計多少平方公尺。6.附屬建物主要建材及用途附屬建物如:陽台、平台等之面積有多少平方公尺。7.權利範圍債權人被拍賣之標的物,所持有建物面積範圍。8.最低拍賣價格拍賣建物之總底價。投標必須為總底價或以上,否則會判定為廢標。9.備考欄建物之共同使用部分建號為幾號,持分之面積為幾平方公尺等,均會寫在備考欄。例如:共同使用部分建號2032,面積352平方公尺持分萬分之1400。保證金部分1.保證金約底價三成依強制執行法第八十六條、第八十九條:「以投標方法拍賣不動產時,執行法院得酌定保證金額(通常是總底價之二至三成),命投標人於開標前繳納。」投標應繳納保證金而未照納者,其投標無效。即投標前先要把保證金放進投標袋中封存並投入標匭內。若得標,保證金則抵充為總價金之一部分;若無得標,保證金可於當場驗証蓋章後領回。2.保證金應為各地銀行本票保證金以台灣各地金融機構為付款人簽發之票據為之(非個人支票),切記不要有抬頭或署名;若有抬頭或署名,則一定要在票據背面背書(蓋章或簽名),否則判定為廢票。常有投標人忘記背書,好不容易得標的物件卻因自己一時不察,造成了嚴重的廢標後果,此時後悔便來不及。此點筆者再三叮嚀千萬不可不慎。絕對不可有「禁止背書轉讓」之字樣 開立之保證金票據,絕對不可有「禁止背書轉讓」之字樣。閱覽查封筆錄日期、處所拍賣之標的物在查封當時,會根據現場使用情形、權利關係等狀況,由法院民事執行處書記官書寫所做的查封筆錄,均附於執行宗卷內,通常該筆錄摘要會記載於拍賣公告之「其他特別事項」。但投標人如需要更完整資料,亦可聲請查閱卷宗,但投標人閱卷之權力為何?依強制執行法第三十條之一準用民事訴訟法第二百四十二條第二項規定,「第三人經當事人同意或釋明有法律上之利害關係,經法院長官許可者,亦得為閱卷之請求。」由此可見,投標人如有意投標,本應有法律上之利害關係,但尚須經法院長官之許可。因為拍賣公告之其他特別事項欄,已有將筆錄摘要記載於上。投標人若真的需要閱卷,可能的話可請債權人或債務人出面聲請,可節省因聲請查閱而等待公文來返的時間與不便。如果僅是閱覽查封筆錄,投標人可自拍賣公告之日起至拍賣期日止,於每日法院上班時間,自行前往各地方法院民事執行公告欄閱覽查封筆錄影印本。投標及開標日時之場所法院公告上會公告標的物於幾年幾月幾日幾時後,在何處所開始投標,並於當日幾時當眾進行開標作業。得標規定以投標價有達到底價,而且於本拍賣物件標價最高的人為得標人,如果最高標價有相同時,以當場增加金額最高者為得標人。實務上法官會將填寫投標金額相同的投標人,命各自用紙筆填寫投標金額,以填寫金額最高者為得標人;但如最高得標人均不願意再加價,則會以抽籤來決定誰為得標人。得標後尾款價金繳納之期限投標人於得標後必須七日內(含例假日)繳交全部尾款,除了繳交的最後一日為例假日外,則以例假日結束的次一日繳納價金。依據辦理強制執行事件應行注意事項第四十三項第二款後段指出:「拍定人繳交價金之期間宜訂為七日。」例如:三月一日星期一以五百萬得標,必須在三月八日星期一前扣除已繳一百五十萬保證金外,另繳納三百五十萬尾款。得標後尾款未於七日內繳納,能否聲請延期繳交?拍定後得標人應於七日內繳交尾款,不可聲請延期繳交。依照強制執行法應行注意事項第十六項第六款指出:「物件於拍定後,不得因買受人之聲請而准其延期繳納價金」。所以投標人在投標前一定要仔細衡量自有資金,才不致無法在拍定後七日內繳交尾款之遺憾。得標後尾款未於指定期限內繳交,會有什麼後果呢?1. 物件於得標後未能在七日內繳交尾款時,依強制執行法第六十八條之二規定,「拍定人未繳足價金者,執行法院應再拍賣。」2. 如果物件再行拍賣時原來的得標人則不可再投標。辦理強制執行事件應行注意事項第三十七項之二規定:「因拍定人未繳足價金而再行拍賣時,拍賣公告宜載明(原拍定人不得應買)以促其注意。」3. 如果再拍賣時,其拍賣價金比原來得標人拍定之金額低時,原來的得標人需負擔原來拍定與低於原來的拍定之差額。例如:張三於三月一日以三百萬元得標,因為資金計算錯誤以致無法繳交尾款;法院將物件於六月十日再行拍賣時,由李四以二百萬元得標,其中差額一百萬元及因再拍賣所產生的費用,都要由張三來負擔。有優先購買權人時如何處理?優先購買權乃是指土地或房屋出賣時(法拍屋之拍賣,通說解釋為買賣房屋之一種,即債務人為出賣人,拍定人為買受人,參照最高法院四十七台上字152號及四十九年台抗字第83號判例)地上權人、典權人、承租人或共有人有依同樣價格、同樣條件、優先主張購買之權利。如果得標之物件遇有優先購買權人時,法院會先通知優先購買權人是否要承買,經優先購買權人放棄或不於指定期限內承買時,得標人才能真正取得不動產所有權。但一般而言,若屬有優先購買權的物件,雖然投標人經法院拍賣之程序而得標,但僅代表投標人有暫時性買受的權利,大部分情況還是會由優先購買權人優先承買,往往到了最後得標人只能空歡喜一場。若債權之優先購買權人(如:土地法第三十四條之一第四項)與物權之優先購買權人競合時(如:土地法第一○四條第一○七條)如何處理?應以物權之優先購買權人為優先,依六十八年台上字第3141號要旨,「共有人出賣其應有部分時,依土地法第三十四條之一第四項規定,他共有人固得以同一價格優先承購;惟此僅有債權效力,非如土地法第一○四條承租土地建築房屋之人,對於出租人出賣其土地時之優先購買權,具有相對的物權之效力。」投標當日應攜帶什麼文件?投標人以個人名義投標時應準備下列文件——1.國民身分證正本2.個人印章3.銀行保證金票據投標人因某種因素無法到達現場投標,而委託他人代理投標時,應提出委託狀;如現場開標時未附委託狀,雖然該拍賣物件已得標,還是會被判定為廢標。因此,受託人應先行準備下列文件——1.雙方之身分證正本2.雙方之個人印章3.委任狀4.銀行保證金票據以公司名義投標時應該準備下列文件——1.營業事業登記證或公司登記事項卡2.公司大小章3.法定代理人(獨資為負責人)之身分證正本4.法定代理人印章5.委任狀6.銀行保證金票據以數人共同投標拍賣物件不論其為分別共有(需寫明各佔持分比)。或共同共有,應準備下列文件——1.各共有人身分證正本2.各共有人個人印章3.如有共有人不到場投標應出委任狀4.銀行保證金票據以無行為能力、限制行為能力人名義投標時應準備下列文件—1. 戶籍謄本(滿十四歲領有身份證之限制行為能力人應準備身份證正本)2. 法定代理人身份證正本(父母雙方均應備齊)3. 委任狀(如法定代理人父母,有一方未能到達現場時,未能到場之一方應填寫委任狀。如法定代理人雙方均未能到場時,應填寫委任狀交付代理人投標)4. 銀行保證金票據※民法規定:未滿七歲之未成年人及禁治產人為「無行為能力人」,滿七歲以上至未滿二十歲者為「限制行為能力人」;但限制行為能力人如果已結婚,即為有行為能力人(參民法第十三條、第十五條)。父母為其未成年之法定代理人(民法一千零八十六條),禁治產人應置監護人,監護人為受監護人之法定代理人(民法第一千一百十條、第一千零九十八條:無行為能力人所為之意思表示,無效,應由其法定代理人代為意思表示,並代受意思表示。限制行為能力人未得法定代理人之允許,所為之單獨行為,無效。)所以限制行為能力人所為的意思表示及所受的意思表示,應得其法定代理人之允許。以無行為能力標購不動產應由其法定代理人代為標購,而以限制行為能力人標購不動產,也應得到其法定代理人之允許,但一般在實務上無論是無行為能力人或限制行為能力人,均以其法定代理人代理標購不動產。以未成年人標購不動產,需注意尚有贈與稅問題之產生,欲以未成年人投標,需事前做好完整的規劃,才不致產生額外之負擔。依據遺產及贈與稅法第五條第五款規定:「限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產,視為法定代理人或監護人之贈與。但能證明支付之款項屬於購買人所有者,不在此限。」關於贈與稅之問題,有意以未成年人投標者應特別注意其規定。以外國人名義投標,應準備下列物品——1.護照正本2.縣市政府核准公文3.印章4.銀行保證金票據。以外國人名義投標時,依土地法第十九條規定,外國人所購買之土地或房屋以下列幾項為限,即:「外國人為自用、投資或公益之目的使用,得取得下列各款用途之土地,其面積及所在地點,應受該管直轄市或縣(市)政府依法所定之限制:一、住宅;二、營業處所、辦公場所、商店及工廠;三、教室;四、醫院;五、外僑子弟學校;六、使領館及公益團體之會所;七、墳場;八、有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營之投資,並經中央目的事業主管機關核准者;如果是購買第八款之土地,其申請程序,應備文件、審核方式及應遵行事項之辦法,由行政院定之。」因此,外國人需要取得土地法第十九條之土地時,應檢附相關文件,申請該管直轄市或縣(市)政府核准。由此可知外國人要標購不動產,除有土地法第十九條之種類限制外,並應先申請該管土地或建地所在地縣(市)政府之核准,備齊相關資格證明後,才可參與法拍屋標購。
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