標到法拍屋,需於七天內繳清尾款,再於十天左右收到法院核發不動產權利移轉證書;一般情況,得標人收到證書即可聲請法院點交,法院點交第一道動作為發文請對方15天(有些法院定30天)自動搬遷,第二道程序在未自動搬遷時,發文定期履勘協調交屋,最後定期強制交屋,整個流程約三、四個月。

法院三道程序,完全依得標人動聲請,期限內未具狀聲請,法院將視同自動履行,終結點交程序。

法院收到得標全部款項,除配合得標人進行點交外,並同時做分配表,約三個月左右會把拍賣款分配出去,等點交完成即結案。

所以法拍之後,到底可保留點交權利多久,目前尚無明確時間限制,但一般而言,等書記官處理完分配款如仍未收到得標人點交聲請,法院將視同結案歸檔,逾期再聲請點交時,書記官配合難度就高了。

目前各法院為縮短點交流程,在核發移轉證書時,部份書記官會同時寄發自動執行命令,並請得標人屆期陳報執行結果,否則也視為自動執行完畢。

如果已與現住人談妥,雙方同意一段時日搬遷,記得隨時向書記陳報協商情形,以便屆期對方未履約交屋,再向書記官聲請點交時,書記官才不會給您臉色看。



點交服務流程如下

●法院對有點交的房子,所提供的點交服務流程如下:

  一‧得標人繳清尾款,取得「不動產權利移轉證書」後,向法院聲請點交;法院收文後,發文給債務人,命債務人15天內自動交屋給拍定人。同時副本寄送拍定人。

  二‧拍定人在15天內隨時查看後,發現債務人並未搬遷;15天期滿即向法院陳報債務人未搬離,請法院繼續進行點交動作。法院收文後,再發文通知債務人,法院將定期來房屋現址履勘,請債務人在現場等候。同時副本寄送拍定人,並請拍定人通知管區派出所,派警員前來協助。發文內容特別註明:「履勘不因債務人不在而停止」。

  三‧履勘時,法院協調雙方交屋時間,此時債務人都會要求搬家費及拖延交屋時日,法院不介入搬家費多寡爭議,但會以「公親角色」引導雙方逹成和解。

  四‧如協調不成,拍定人可即遞狀,請求法院進行後續點交流程;法院收文後,再發文通知債務人,法院將定期強制執行點交房屋。副本寄送拍定人,除請拍定人安排管區警員外,另準備搬家公司待命。

從拍定日到交屋完成,如依賴司法程序解決,約四個月至六個月不等;但如中途有狀況發生,時間又會順延,點交時間超過一年的案子,在法院是時有所聞。

●會有何狀況發生呢?

1.履勘或強制點交時,債務人自己鎖在裡面,此時法官會叫拍定人安排鎖匠,萬一鎖匠叫不到或延遲不到呢?甚至菜鳥鎖匠打不開特殊門鎖,當日法官流程又不只一處,等太久也許法官就會順延您的案子了。

2.強制點交時,債務人躲起來不出現,屋內郤留置一大堆東西,法院只得現場清點造冊。清點時間1、2個小時,法官還會接受;萬一像板橋法院一間錄影帶的房子,法官清點五個多小時仍未完成,最後還是喊暫停,打道回府。

緃使順利清點OK,所有留置物都要交給拍定人保管;有些法官不怕後遺症,會同意留置物放在房屋現場保管,有些法官會堅持運往別處保管,拍定人就要馬上提供保管地方,否則又要順延了。

3.法院履勘,協調雙方和解時,如強硬債務人遇上「好好先生」的法官或書記官,拍定人又不懂得據理力爭,當和解條件一面倒向有利債務人時,拍定人可就進退兩難。

●高桿點交,配合法院強制公信力,與債務人耐心溝通

有經驗的投標人或代標公司,非常了解法院點交程序,事先會推演點交過程各種狀況,絶對不讓「順延」事情發生。法官踓然有較同情債務人的「天性」,但引導法官合理配合有利於拍定人,並非難事,就看拍定人現場應變功力高低了。高桿的點交,除配合法院強制公信力,另一方面不斷與債務人有耐心溝通、協調,貼補少許搬家費,讓債務人和諧早日交屋,才是上策!!
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