持分產權不完整的法拍屋,在拍賣公告中會註明拍賣持分,拍定後不點交,其它共有人有優先承買權;這種案件幾乎無人投標,因為除了不點交的困擾外,緃使您得標,共有人也會行使優先權,您還是做白工,所以價錢會掉得厲害,最後都是其它共有人買走。



但,外行看熱鬧,內行看門道,有些假性持分法拍屋卻是產權完整的房子,競標者少,低價投標,反而非常值得購買。







■何為假性持分呢?



一.公寓、大樓的土地一定為大家共有,各人所擁有的土地產權都不是持分全部,只要房子的持分是全部,它的產權其實是完整的;拍賣公告絶對不會標示拍賣持分,拍定後不點交。



二.透天的房子理論上,土地的持分當然是全部,但有下列三種情形也是假性持分:



  1.房子所坐落的土地與隔壁土地未分割,譬如兩兄弟在一塊土地上蓋兩棟房屋,房屋各自登記自己名字,土地則各登記持分1/2,這種房子您買到,再與隔壁協議土地分割,就可恢復持分全部了。



  2.有些透天社區,社區內的道路屬於全體住戶共有,所以每一戶透天房子,都擁有持分不完整的道路土地。



  3.臨馬路邊的透天房子,有些門前馬路為公共設施道路保留地,所有權為多戶左鄰右舍共有,大家除了有一塊產權完整的土地外,也另有一塊持分不全的道路土地。



■是否假性持分,專業判斷不可缺



以上三種假性持分拍賣時,每一位承辦法官做法不一致,有些堅持土地法第34-1條法令規定,公告拍賣持分,拍定後不點交,共有人有優先承買權;而有擔當的法官,知道這些假性持分並非產權不完整,而是如同公寓大樓的土地持分,所以不會以持分不完整的方式拍賣。



包含公寓大樓的假性持分,其實還要深入了解房屋與土地坪數的比例関係,分析房屋建蔽率與容積率是否在正常範圍;這需要有関這一方面的專業常識,才能確認是没問題的持分,否則最後還是面臨銀行貸款的問題;通常金融機關不會貸款給持分不全的土地,除非它是真正假性持分。
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