本公司地理位置圖與最新台中縣精選法拍物件


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投標人參與投標時常會顧慮到購買農地需不需要自耕能力證明,或購買其他特殊用地需要具備何種條件才能投標呢?
農業用地
早期在民國八十九年一月二十六日,農業發展條例未修正前,購買農業用地受到相當資格的限制;其後政府因應農業國際化、自由化,並為加入WTO做準備,採發展精緻農業,在促進農地合理的使用等情況下,大幅度的修正農業發展條例,同時取消購買農地須具備自耕能力資格證明的限制。所以從八十九年一月起購買農地一般人已無資格的限制;除非是農業發展條例第三十三條所指的私法人則不能承受耕地,但符合第三十四條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構,則可經主管機關之許可後方可購置。
一般農業用地在進行買賣,其管制就相當嚴格,僅可做為農用,以符合「農地農用」之原則;如購買者未做耕地使用時,其農地將無法辦理所有權移轉登記。但標購法院拍賣的農業用地,最大的優勢即是不受此點的限制,購買者可以用農業用地目前的「使用現況」來進行標購,標購後之農地,雖未做耕地來使用,也可以辦理所有權轉移登記,這即是購買法拍農地之好處。

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比較分析法
1.參考附近成屋行情(市價)
標購法拍屋前可先詢問標的物附近預售屋或仲介出售的房屋價格,以了解目前市售一般房屋行情。
2.參考法拍屋拍定行情
可參考拍賣資訊或詢問法拍業者,附近區段過去是否曾有拍定之房屋?其價格如何?亦可做為參考資訊。

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所謂的輻射屋(放射性污染建築物):係指建築物所使用之鋼鐵建材遭受放射性污染者而言。建築物受到放射性污染達年劑量一毫西弗以上時,主管機關會造冊函送該管直轄市、縣(市)地政主管機關建檔並開放一般民眾查詢;但經建檔之建築物,其輻射劑量有時會隨著時間經過而自然衰減或有效移除污染源,若降低至年劑量一毫西弗時,主管機關就會將建檔之輻射屋資料註銷。
因輻射為無聲、無色須經檢驗才有辦法測得,購屋者在標購前,如需有關輻射屋之資料,可向該管縣(市)政府地政機關或向行政院原子能委員會查詢。
若依「放射性污染建築物事件防範及處理辦法」第十條規定:「主管機關發現建築物遭受放射性污染時其年劑量達十五毫西弗以上,不適宜長期繼續居住者,該戶建築物所有權人、區分所有權人或共有人,得向主管機關申請依合理價格收購該戶建築物或其建築及土地。」若受輻射量在五毫西弗以上者,可得到主管機關相關的醫療協助。

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在前往現場勘察房屋時,要留意該房屋是否為海砂屋。所謂的「海砂屋」,即混凝土中含有過量的氯離子,因而造成建築物之水泥會逐一大塊剝落,而摻有鹽分之海砂,其中有過量之氯離子會將鋼筋腐蝕,而影響建築物結構安定。當建築物每立方米的混凝土中含有「超過300克氯離子」時,即是所謂的海砂屋。依民國八十七年六月二十五日公布之海砂屋的測量標準質,測量氯離子的標準須為0.3Kg以下才不屬於海砂屋。
其實海砂屋並不是不能使用,如果要使用海沙,是必須經過妥善的處理,台灣目前也已經有發展出海砂的處理方法,只是並無大量推廣;像日本早已使用海砂,但都是經過良好的處理過,海砂的使用量已達到40%。因為海砂屋,須經過數年後才會有明顯的徵兆,購屋者可試圖打聽附近的社區,或建築的建商是否曾出現海砂屋的情形,若有大面積剝落的混凝土,也可委託專業檢測單位來進行檢測,可向工業技術研究所(02)27377373,網址為http://www.itri.org.tw或土木技師公會或結構工程技師公會委託檢測或各縣市政府建管單位亦可查詢是否有列管之紀錄。

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尋找拍賣土地,常是一件極困擾的事,有的則是完全沒有建物,所以並沒有門牌地址可查詢;有的雖然有建物也是鐵皮屋所搭蓋之違建,也沒有門牌住址。投標人想找的到土地確切的位置,東問西找還是遍尋不到,拿著地籍圖仔細的拼湊,整個眼睛都看花了,總感覺好像是這一塊,又覺得應該不是,那應該如何才能正確的找到拍賣土地的位置?可以參考下列方法:
債權人
被拍賣土地的債權人不一定都是銀行,有的也是一般的私人。投標人可先向地政機關申請土地登記簿謄本,在他項權利部欄位中都可找的到債權人之地址,可嘗試拜訪債權人;如果債權人是銀行,也可請銀行的承辦人員幫忙帶路,有時就會得到滿意的答覆。
債務人
可從土地登記簿謄本,所有權部欄位中找到債務人的住址,亦可前往拜訪債務人,請求是否願意帶路前往被拍賣之土地;但此舉須有點技巧,否則不容易達成任務。

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購屋者要標購國宅,在民國九十一年十二月底起,購買中古國宅或參與法院投標已經不須要具備國宅資格,即可標購房屋。由於九十一年十二月底前,如要標購國宅,在法院拍賣公告都會『註明為國宅』字樣,購買者只要看公告就知道標的物是否為國宅。但九十二年起由於公告內容與一般標的物公告相同,法院拍賣公告也無法看出是否為國宅,有意購買國宅的民眾,可直接詢問「縣市政府國宅單位」,就可清楚的了解,拍賣公告上之物件是否為國宅。購屋者也可將欲購買國宅附近及其區域內,共有幾處地點有國宅紀錄,再把全部地址都抄錄起來,就可依其地址查看拍賣公告是否有要找的國宅資料。

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多一分對屋況資料的了解,日後就能減少一分不必要的麻煩,其中包含現場實地的勘查、地政機關謄本資料的申請、拍賣公告內容的閱覽等資料的蒐集動作;一旦選定標的物再加以整理後,接著就可進行投標價格的評估。法院拍賣公告標購不動產前,首先應先查看法院拍賣公告,選定拍賣案件後,再逐一調查其點交情形,產權完整性,並親自到物件現場查看,依強制執行法第八十一條規定:「拍賣不動產,應由執行法院先期公告。」其公告內容如下:拍賣公告應載明下列事項:1. 不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記名之事項。2. 拍賣之原因、日期及場所。如以投標方法拍賣者,其開標之日時及場所,訂有保證金額者,其金額。3. 拍賣最低價額。4. 交付價金之期限。5. 閱覽查封筆錄之處所及日、時。6. 訂有應買資格或條件者,其資格或條件。7. 拍賣後不點交者,其原因。8. 訂有應買人查看拍賣物之日、時者,其日、時。因不動產的價值性一般均比動產價值性來的高,所以在選定物件前,先要對物件投標前或得標後有何權利及義務,可主張的範圍有所瞭解;在眾多物件擇一選定後,即可依其拍賣公告上之地段、地號逐一調查其產權的完整性。產權調查探訪目前調查房屋及土地產權資料的方式有二種:1.可自行上網申辦查詢產權資料;2.可直接到各地地政機關申請登記簿謄本、地籍圖等產權之資料。透過網路申請地政資料,可不必往返地政機關,避免舟車之苦、節省寶貴時間,但缺點就是受到處理個人資料保護法之規定,由網路上申請謄本資料會將身分證字號欄隱藏,如果有必要查詢所有權人之身分證字號就必須親自前往各地地政機關申請了。1.網路申請目前網路申請謄本之方式可由中華電信公司申請謄本資料,也可連結上關貿網路公司(http://www.tradevan.com.tw)資料網站來申請登記簿謄本相關資料。如果您已是中華電信HinetADSL用戶,可直接申請謄本等相關資料;若非中華電信HinetADSL用戶也可至中華電信各營業窗口購買中華電信Hinet點數卡,相關申請內容可以直接洽詢中華電信服務人員(http://www.hinet.net)。申請開卡之後若要加購Hinet點數,亦可至Hinet點數卡網站(http://e-pay.hinet.net)透過線上刷卡方式購買之。2.地政機關申請購屋者可將選定之物件資料,直接前往各地地政機關申請產權相關資料,即可清楚校對法院拍賣公告中之物件與登記簿謄本上之同一物件在標示部、所有權部、他項權利部之內容是否與拍賣公告上的所有權人、面積、持分、地號、建號等相符,再依序查詢建物測量成果圖(建物平面圖)等相關資料。(1)土地或建物登記簿謄本法院拍賣公告中之物件內容是否與土地或建物登記簿謄本的內容有所不同的地方呢?在土地登記簿謄本標示部上之地上建物建號與拍賣公告上之建物建號是否有多出的或少查估到的建號?拍賣公告上共同使用部分之公設建號是否有遺漏未登記?所有權部之所有權人、權利範圍是否正確?他項權利部共同擔保之建號、地號是否無誤?雖然法院拍賣之物件產權清楚,但也是依照公告內容來移轉,購屋者千萬不要輕忽這些瑣碎的查閱動作,很多投標人在未經申請查閱登記簿謄本之相關資料而大意投標,在物件得標後才發現有建物建號未查估,或其面積與土地、建物登記簿謄本有所不符,共同使用部分之公設建號未公告拍賣等等,而造成得標者莫大的損失與困擾。(2)地籍圖謄本當查閱土地與建物登記簿謄本與法院拍賣公告均相符後,再將其土地之地籍圖謄本與拍賣之物件核對,其位置、地形、面積、深度、路寬等是否為購屋者所喜歡,可藉由拍賣物件現場了解後再配合地籍圖謄本,即可清楚的看出地形的完整性;對於日後有意出售時,價格的高低,將會有莫大的影響性。(3)建物測量成果圖謄本(建物平面圖)由於一般法拍屋無法進入屋內察看,購屋者可透過申請建物平面圖來了解房屋在地籍圖上的正確位置,並可看出房屋的形狀,如面寬、深度、是否方正、陽台、露台、平台、地下室、屋頂突出物、騎樓之位置等;但因建物平面圖無法看出房屋之內部隔間與屋況,而在得標後其隔間如果不符合得標人需求,亦可依個人喜好來適度的調整與修飾,其實也是很容易的。(4)都市計畫土地使用分區證明書當申請了土地與建物登記簿謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖謄本,經評估拍賣標的物之面積、價格、樓層、建築完成日期、均符合購屋者的條件後,由於土地登記簿謄本地目之記載有時並不是目前最新的都市計畫編定地目,時常在土地登記簿謄本雖編定為「田」地目,其實在都市計畫中已編定為「建」地目,為求進一步了解最新都市計畫編定情形,可至縣市政府工務局或都市計畫課,閱覽都市計畫套圖,就可清楚的看出標的物範圍內之公共設施、公園、綠地、學校、政府機關、計畫道路等政府重大建設;更可申請都市計畫土地使用分區(或公共設施用地)證明書,來查看標的物在都市計畫中的使用編定,即可清楚的看出該筆土地的使用分區情形及都市計畫案各主要案名及發佈實施日期,這些都可當作購屋時重要參考資料。3.現場查看對於不動產的標購,很少有人單憑法院拍賣公告與地政機關所申請的各項資料,而在沒有到過標的物現場實地斟估就倉促的標購房屋,除非對物件有所了解或價格實在便宜到買到就賺到的地步。在此建議購屋者還是適時勘察現場及附近環境才做標購決定,比較不會與想像情況差別太大;否則萬一基地剛好無出路口進出,或是要當住家用結果隔壁剛好就是舞廳、墳場、高壓電場等,就會產生很大不適應感,徒增日後不便。(1)附近環境A. 標的物附近的環境、重大建設、居住品質,依每個地段而有所不同,並不是便宜就好。一般情況下地段好的地點,雖然價格比較高,但價值性、抗跌性會比較佳,如何在眾多的物件下,選定「物超所值」的標的物,那就要看購屋者本身的投資眼光與價值分析了。依筆者所承接的某個案例,有一位投資客,購買眼光總是尋找地段好,有發展性的地點,當時標購位於精華區的房屋,從法院得標後二天內,就已接到高於得標價一倍之人有意想要向他購買房屋。當然這不是每位投標者都有如此的分析能力,也需要配合個人的經驗、知識與膽識相結合時,才能創造出賺錢的高利潤機會,而不是漫無目標的盲目投資。B. 需留意標的物附近的各項生活機能性,是否有捷運、公車經過路線、商店、市場、公園、綠地、銀行、郵局、學校、醫院及其日後發展性等都要列入評估中。(2)房屋現場查看A.雖然法拍屋無法進入屋內查看,但可從地段、區域、屋齡、面寬等看出其價值性,有時債務人常因債務纏身等因素,無暇整修房屋,外觀看起來十分破舊,但所處地段、座落其實不差,眼光敏銳的購屋者只要懂得方法,花點小錢加以規劃整理後,有時竟然就是賺錢的「金雞母」;然而現場斟察要注意的地方有哪些呢?a. 可比對地籍圖謄本:可用比例尺量看看面臨道路寬度是幾米路?路口算來是第幾間?活巷還是死巷?有無路沖或偏沖?停車是否便利?房屋面寬有幾米?(一般透天店面面寬大約為四~五米之間)b. 房屋屋齡如何判別?可經由所貼的磁磚及建築樓層大約可看出屋齡:民國五十至六十年代大多都是二樓建築物,磁磚以小型的瓷質馬賽克為主;民國七十至八十年代大多是三至四樓的建築物,以小型瓷質馬賽克或長方形之二丁掛為主;民國八十至九十年代大多都是三至五樓的建築物,以長方形二丁掛或花崗石為主。採以上方法當然只能列為參考性,其實屋齡計算主要還是要以建物登記簿謄本上之建築完成日期為準。c. 購屋者可用指北針來判定房屋的座向。加以判斷房屋所處的位置是適合出租、自住或做生意?房屋座落、來往車潮或人潮如何?目前有無被佔用的情形?是空屋、自住還是承租之狀態?若是空屋該如何判斷並需注意之地方有那些?一般空屋的判斷方法可藉由詢問附近鄰居而略知一、二,有時是債務人早已不知去向或是在信箱內則是塞滿了信件那直接就可看出很久無人居住了,還是早已大門深鎖,有時是門窗遭到破壞早已被眾人進出了;但千萬要記得,雖然是空屋也是不能擅自進入屋內或將門鎖破壞,以免觸犯法律責任,造成不必要的麻煩。d. 但要如何才能得知屋內的屋況呢?其實欲得知房屋的建築好壞,可由該地段房屋建築式樣、外觀得知,通常在同一時間建築之建築物,若屬同一建商,格局一般都是相同的,如果附近剛好有出售或出租的房屋,亦可看看裡面格局、廚房、浴室等設備狀況;或是有做生意的商家、左鄰右舍等,借個化妝室就可順便看看格局、樓梯、浴廁的狀態了。但是千萬別說出要標購哪一間法拍屋或是對購買法拍屋有興趣之類的話,畢竟常在不經意的言談之中讓有心人得知,到了法院投標的當天,才發現當時說對法拍屋沒興趣或是講法拍屋有多不好的那些人,竟然同一天在法院投標室看見了,他們竟也來投標,而且還是標購同一間房屋,到時若沒得標只能怪自己多嘴了。尋屋小祕訣 有些房屋門牌或道路,經地圖查閱或詢問附近住戶後,還是怎麼找都找不到地點時,購屋者可詢問當地郵差或是當區的警察單位、分駐所或派出所,就可查出正確的道路位置。B.公寓、華廈的標的物,到達現場勘查時,除依前述的條件逐一了解外,要注意的地方有:a. 如果有管理員,可詢問拍賣的標的物有沒有停車位?如果有,是平面還是機械停車位?是上層還是下層?編號幾號?都要詢問清楚,再進一步詢問每一期是多久要繳交管理費?每坪管理費每月需繳多少錢?有什麼公共設施:如游泳池、健身房等?雖然公寓、華廈被拍賣的案件很多,但通常有良好管理、地段好或比較高級的華廈,一般也是很少有拍賣的案件,如果有,也很快就會被拍賣標走,購屋者可要眼明手快精準的搶進進場投標,這樣才有機會標購到物超所值的好房屋。b. 同樣有些房屋門牌或道路,經地圖查閱或詢問附近住戶後,還是怎麼找都找不到地點時,購屋者可詢問當地郵差或是當區的警察單位、分駐所或派出所,就可查出正確的道路位置。

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標購不動產,常有一夕致富的案例,成功的人不少;相反的,因不了解法拍屋相關知識與法令,而投資失敗者也時有所聞。因此投標人於投標前應對拍賣公告內容有所了解,最重要且必須嚴格審查的重點如下:產權是否清楚?1.調閱地政機關資料拍賣之標的物之內容依法院公告為準,投標前應至地政機關申請產權之相關資料,如登記簿謄本、地籍圖、建物平面圖等資料,再查看法院拍賣公告與謄本是否相符。2.增建部分沒有建物所有權狀未保存登記之建物,一般為房屋的增建部分。因無法辦理產權登記,故地政機關在查封時為方便估價與查封會將增建部分編臨時建號(此時地政機關有建立檔案可供查詢);待所有權移轉完成後,即會將臨時建號刪除,若屬有點交之物件,雖不影響點交,但只有使用權而無產權,故未保存登記之建物沒有所有權狀。3.查閱都市計畫土地使用分區證明查閱拍賣土地,是否有被劃分為公共設施保留地,如:公園用地、道路用地等,若想進一步了解,亦可至各縣市政府都市計畫課申請「都市計畫土地使用分區證明書」,便可了解該拍賣之土地在最新的都市計畫中,編列為何種分區之用地。點交情形如何?1.查明公告內容是否點交?拍賣公告解讀是標購法拍屋的先決要件,依辦理強制執行事件應行注意事項第四十三項第四款規定:「拍賣不動產,查封時為債務人或其佔有輔助人佔有者,應於拍賣公告載明拍定後可以點交。」如查封時為第三人佔有,依法不能點交者,則應詳載其佔有之原因及依法不能點交之事由,不得記載「佔有使用情形不明,拍定後不點交」之類似字樣。第四十三項第五款規定:「拍賣債務人之不動產應有部分時,應於拍賣公告載明其現在占有狀況及拍定後依債務人現實占有部分點交。」如依法不能點交時,亦應詳記其原因事由,不得僅記載「拍賣不動產應有部分,拍定後不點交」之類似字樣。第四十三項第六款規定:「拍賣之不動產已有負擔,或債務人之權利受有限制,或他人對之有優先承買權利等情形,亦應於拍賣公告中載明。」2.拍定人聲請點交程序由此可見,拍賣標的物是否點交,是以在查封時占有狀態為準。所以投標人在投標前應詳加了解公告內容,又依第五十七項第一、二項指出:「拍賣之不動產,除有依法不能點交之情形者外,應於核發權利移轉證書後,依買受人之聲請,迅速點交。」拍賣之不動產可否點交,以查封時之占有狀態為準,若查封時不動產為債務人占有,執行法院於拍定後即應依法嚴格執行點交,不因事後債務人將不動產移轉予第三人占有而受影響。3.租賃權未裁定除去前不點交拍賣公告上也常看見第一次拍賣之標的物寫明「本建物查封時出租於第三人張三,租期自民國九十三年一月一日起至民國一百年六月三十日止,拍後不點交」之類似字樣,依民法第四百二十五條之規定:「出租人於租貨物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」即一般所稱的「買賣不破租賃」;又依同法第四百二十五條之一規定:「土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。」其期限不受第四百四十九條第一項即:「租賃契約之期限不得逾二十年。逾二十年者,縮短為二十年…」之規定而有所限制。民法「買賣不破租賃之規定」是否如拍賣公告所載租期至民國一百年六月三十日止呢?依強制執行法第九十八條第二項規定:「不動產原有之地上權、永佃權、地權役、典權、及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後,並對抵押權有影響,經執行法院除去後拍賣者,不在此限。」又依辦理強制執行事件應行注意事項第五十七項第四款規定:「不動產所有人設定抵押後,於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人,因而價值減少,致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者,執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之。」4.查明是否有偽定租約?依提示執行法院查封及點交不動產注意改進事項第七項指出:「債務人或第三人於查封時主張查封之不動產訂有租賃者,執行法院應命提出租約,即時影印附卷,如未能提出租賃或未訂有書面者,亦應詢明其租賃起訖時間、租金若干及其他租賃條件,逐項記明查封筆錄,以防止債務人事後勾串第三人偽訂長期或不定期租約,阻撓點交。債務人或第三人於查封後提出租賃契約,主張查封之不動產上已有租賃關係者,執行法院宜為相當之調查,如發現其契約有冒用他人名義偽訂時,應依前項規定辦理。」第六項規定:「第三人於查封後始占用拍賣之不動產,拒絕交出者,執行法院除應嚴格執行,解除其占有,將不動產點交於買受人或承受人外,如遇有竊佔執行標的物,恐嚇勒索投標人、得標人,偽造借據、租約或涉有其他罪嫌時,應即移送該管檢察官依法偵辦。債務人受點交後占有該不動產者,亦同。」5.查明是否有無權侵占?依強制執行法第九十九條規定:「債務人應交出不動產,現為債務人占有或於查封後為第三人占有,執行法院應解除其占有,點交於買受人或承受人;如有拒絕交出或其他情事時,得請警察協助。」6.租賃權除去之裁定所以,一般債權銀行為了讓拍定價格提高、拍定時間縮短,對於發生於設定抵押權之後,並對抵押權有影響之租賃關係,均會向法院聲請除去租賃權,讓拍賣案件早日成交。當租賃權已被排除後,拍賣公告上在第二次拍賣時,大致會寫上類似「建物查封時出租於第三人張三,惟上開租賃關係業經本院裁定除去,拍定後點交,若該裁定於點交前經廢棄確定,始不點交」之字樣。7.合法租賃或占有權存在期間在設定前不點交除非此拍賣之標的物在抵押權設定前或查封前就已出租給他人或被第三人占有者,就與強制執行法第九十九條第一項有所相左,再加上民法第四百二十五條「買賣不破租賃」之規定,自不符合強制執行法第九十九條第一項之適用,法院當然無法排除占有而將標的物點交給得標人。抵押權拍定後塗銷情形?一般被拍賣的標的物,投標人如果申請其登記簿謄本,查看他項權利的設定情形,常會讓其超高設定的金額而感到有所吃驚,常是拍賣價格底標價假設為五百萬之房子,債權銀行有設定金額卻高達一千八百萬元,而設定金額與拍賣價相差達一千三百萬元之譜。此時投標人常會擔心,如果看中意的物件底價五百萬,若以六百萬來標購而得標,但案件的債權銀行設定金額卻高達一千八百萬萬元,不足之一千二百萬元,是否要得標人來負擔呢?拍定人不需負擔銀行設定餘額,抵押權拍定後塗銷。依強制執行法第九十八條第三項規定:「存在於不動產上之抵押權及其他優先受償權,因拍賣而消減」。換句話說,本案債權銀行雖設定金額為一千八百萬元,投標人僅以六百萬元得標,不足之部分高達一千二萬元,以強制執行法第九十八條第三項指出,債權銀行所設定之債權一千八百萬元,因拍賣而消滅掉。所以在拍賣公告上也會寫上「抵押權於拍定後塗銷」之字樣。所以得標人並不需要負擔債權銀行之一千二百萬元之差價。抵押權清償期間但若依強制執行法第九十七條第三項後段但書之規定:「抵押權所擔保之債權未訂清償期或其清償期尚未屆至,而拍定人或承受抵押物之債權人聲明願在拍定或承受之抵押物價額範圍內清償債務,經抵押權人同意者,不在此限。」換句話說,如果設定之金額由拍定人或承受抵押物之債權人聲明願意在拍定或承受之抵押物價額範圍內清償債務,經抵押權人同意者,則得標人就應負擔其不足的抵押金額。目前使用情況為何?投標人在投標前應該查看拍賣公告中之內容,目前的使用情形如何?是空屋、自住、占用或承租,均會在公告中有所紀錄。辦理強制執行事件應行注意事項第四十一項第二款指出:「查封筆錄記載本法第七十七條第一項第二款所列事項,如為土地,應載明其座落地號、地目、面積、地上物或其他使用情形;如為房屋,應載明座落地號、門牌、房屋構造及型式、層別或層數、面積、用途、稅籍號碼,如查封之不動產於查封前一部或全部為第三人占有者,應載明債務人及第三人占有之實際狀況,第三人姓名、住所、占有原因、占有如有正當權源者,其權利存續期間。如訂有租約者,應命提出租約,即時影印附卷,如未能提出租約、或未訂有書面租約者,亦應詢明租賃起訖時間、租金若干及其他租賃條件,逐項記明查封筆錄,以防債務人事後勾串第三人偽訂長期或不訂期限租約,阻撓點交。」又於第四十一項之一規定:「關於第七十七條之一部分,查封之不動產,究為債務人占有,抑為第三人占有,如為第三人占有,其權源如何,關係該不動產之能否點交,影響拍賣之效果,執行法官或書記官應善盡本法第七十七條之一規定之調查職權,詳實填載不動產現狀調查表,必要時得開啟門鎖進入不動產或詢問債務人或第三人,並得命債務人提供擔保或予以拘提,管收限制住居,或對第三人以科罰鍰之方法行之,務期發現占有之實情。」有無優先購買權?優先購買權:在土地及房屋之拍賣公告中均會公告土地及建物被拍賣的情形,持分比例是多少面積,是否僅拍賣應有部分,還是僅拍賣建物而無拍賣土地或是僅拍賣土地而無拍賣建物,有無優先購買權之產生,均應詳加注意,辦理強制執行事件應行注意事項第四十一項第三款:「查封共有不動產之應有部分者,應於查封筆錄記明債務人對於共同物之使用狀況及他共有人之姓名、住所。」通道進出問題(袋地)?拍賣之土地應先了解是否有通路進出,有的土地並無連接的道路可進出,標購後可能產生不必要的麻煩,但如標購到袋地,可引用民法第七百八十七條袋地通行權,可以協議或請求法院判決之方式,使土地所有權人通行周圍地以至公路(最高法院八十五台上字第1781號判決、七十八年台抗字第355號判決,五十三年台上字第2996號判決參照)。依據最高法院民國八十五年台上字第1781號裁判要旨:「土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常之使用者,土地所有人得通行周圍地以至公路。」民法第七百八十七條第一項前段定有明文:「其立法意旨在於調和土地相鄰之關係,以全其土地之利用,故明定周圍地所有人負有容忍通行之義務。惟如土地嗣後與公路已有適宜之聯絡,而能為通常之使用者,周圍地所有人自無需繼續容忍其通行,土地所有人不得再主張通行周圍地。」越界建築(占用問題)拍賣公告中有的拍賣標的物會註明,「土地某地號,建物某建號被占用」等字樣,投標人應有所注意。民法第七百十三條:「土地之所有權,除法令有限制外,於其行使有利益之範圍內,及於土地之上下。」又民法第九百九十六條越界建築之告知規定:「土地所有權人建築房屋逾越疆界者,鄰地所有人如知其越界而不即提出異議,不得請求移去或變更其建築物。」(最高法院五十八年台上字第120號、七十一年台上字第737號、八十三年台上字號第2701號參照)標的物是否有其他物權存在?在拍賣公告內中應仔細查閱是否除抵押權外另有其他設定之物權存在,通常比較常看見的是「地上權」的設定。依照民法第八百三十二條地上權之定義:「稱地上權者,謂以在他人土地上有建築物,或其他工作物,或竹木為目的而使用其土地權」(最高法院八十五年台上字第447號判決、四十八年台上字第928號判決、三十二年台上字第124號判決參照)。通常債權銀行為防止債務人在其所設定的土地上搭建房屋或其他工作物,在其土地或留有空地之建築物上均會要求設定地上權,防止債務人搭建任何工作物損害其債權,一般拍賣公告上均會註明「抵押權拍後塗銷」「地上權拍賣後塗銷」之字樣;但有時會註明「設有地上權,但地上權並未實際利用該土地,故無優先承買權,土地拍後點交,惟地上權不塗銷」之字樣時,得標人可能需與地上權人協議,請求塗銷地上權登記。其他應行注意事項有獨立之門戶、土地持分比過大情況拍賣之標的物增建部分是否有獨立可進出之門戶或公寓大廈土地持分比是否過大,都應有所注意,通常如建坪40坪的華廈,土地持分比正常約5~10坪左右,若拍賣的標的物土地持分比,卻高達10坪以上就顯的正常案件有所出入,可能有超額土地增值稅相關之問題,投標前應詳加了解。

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法拍屋內容之公告對於投標者而言非常重要,欲投標者應有所了解才不至於有所失誤而遭致損失。依據強制執行法第八十一條和第八十二條規定:「拍賣期日距公告之日,不得少於十四日;拍賣之不動產,應由執行法院先期公告。」其公告內容應載明事項有:不動產所在地、種類、實際狀況、佔有使用情形及應記明事項等。1.拍賣之原因、日期及場所。如以投標方法拍賣者,其開標之日時及場所,定有保證金者其金額。2.拍賣最低價額。3.交付價金之期限。4.閱覽查封筆錄之處所及日、時。5.訂有應買資格或條件者,其資格或條件。6.拍賣後不點交者,其原因。7.訂有應買人察看拍賣物之日、時者,其日時。拍賣公告之主要內容拍賣法院名稱與拍次法院法拍屋公告其主要內容有所屬法院名稱、拍次(如:台灣台北地方法院),拍賣次數越多,價格越便宜。依強制執行法第九十一條:「拍賣之不動產無人應買或應買人所出最高價未達拍賣最低價額,執行法院應酌減拍賣最低價額,酌減數額不得逾百分之二十…」即第一次拍賣流標時,第二拍底價最多可打八折;若第二拍再流標第三拍最多亦可打八折;但如第三拍再流標則進入特別拍賣程序,以第三拍之底價自公告之日起三個月內,以同一價格,優先遞狀順序直接向法院具狀承買;如遇特別拍賣程序亦無人應買,則債權人可聲請減價拍賣,即第四次拍賣(減價拍賣)亦是以第三拍之底價最多打八折計算。其中第一拍、第二拍、第三拍、特別拍賣、減價拍賣均會在法院的拍賣內容中公告。發文日期、字號法院公告內容中之日期,指的是公告之起始日期。依法律規定拍賣日期距公告日期,不得少於十四日。公告內容中之發文字號,如某年度某股別某字號,即是法院對拍賣物件依其年度股別字號來編排,方便檔案之管理,如九十二年度執秋字第50358號。主旨、依據主旨與依據乃說明物件之字號、拍賣原因、債務人為何人,依據何種法律來執行之事項等。如公告以投標方法拍賣本院九十二年度執字第16888號清償債務強制執行事件,債務人張三所有不動產有關事項,依據強制執行法第八十一條之規定。公告事項說明拍賣物件之不動產所在地、保證金多寡、開標日期及其他應注意事項等資訊內容,大致有以下各點:不動產、種類、拍賣最低價額*不動產所在地:即房屋之門牌地址或土地之位置。*種類、拍賣最低價額。關於土地部分:1.土地座落土地所在之縣市、鄉鎮市區、地段、地號。例如:台中市北屯區松觀段1018地號。2.地目依土地之使用方法而區分。如「建」表示建築用地;「道」表示交通水利地之道路用地。3.面積該土地所擁有的全部面積多寡。依法院公告之面積是以平方公尺來計算,與一般所用民間「坪」之計量單位有所不同。※換算公式:一平方公尺等於0.3025坪。例如:100平方公尺即(100×0.3025=30.25坪)。4.權利範圍該土地所持分之面積。例如:面積1000平方公尺,權利範圍千分之10,則此權利範圍為10平方公尺,即(1000×10÷1000=10)。5.最低拍賣價格公告拍賣土地之總底價。投標價必須為總底價或以上之價格,否則投標時會判定為廢標。例如:底標價一百萬,投標價必須為一百萬(含一百萬)以上價格。6.備考通常債務人之身分證字號或特別說明事項等會寫在備考欄。關於建物部分:1.建號建築改良物之編號。2.基地座落建築物所在地的土地段別、地號。例如:大墩段26地號。3.建物門牌房屋的門牌、地址。例如:台北市忠孝東路二段100號。4.建築式樣、建材、層數建築物主要材質。如鋼筋混凝土造或是加強磚造及房屋的樓層數,一般透天以加強磚造較多;二十層以下鋼筋混凝土(RC)較適宜;二十層以上鋼骨鋼筋混凝土(SRC)較適宜。例如:鋼筋混凝土,五層、住家用。5.建物樓層面積建築物的樓層,所屬樓層面積及其總面積合計多少平方公尺。6.附屬建物主要建材及用途附屬建物如:陽台、平台等之面積有多少平方公尺。7.權利範圍債權人被拍賣之標的物,所持有建物面積範圍。8.最低拍賣價格拍賣建物之總底價。投標必須為總底價或以上,否則會判定為廢標。9.備考欄建物之共同使用部分建號為幾號,持分之面積為幾平方公尺等,均會寫在備考欄。例如:共同使用部分建號2032,面積352平方公尺持分萬分之1400。保證金部分1.保證金約底價三成依強制執行法第八十六條、第八十九條:「以投標方法拍賣不動產時,執行法院得酌定保證金額(通常是總底價之二至三成),命投標人於開標前繳納。」投標應繳納保證金而未照納者,其投標無效。即投標前先要把保證金放進投標袋中封存並投入標匭內。若得標,保證金則抵充為總價金之一部分;若無得標,保證金可於當場驗証蓋章後領回。2.保證金應為各地銀行本票保證金以台灣各地金融機構為付款人簽發之票據為之(非個人支票),切記不要有抬頭或署名;若有抬頭或署名,則一定要在票據背面背書(蓋章或簽名),否則判定為廢票。常有投標人忘記背書,好不容易得標的物件卻因自己一時不察,造成了嚴重的廢標後果,此時後悔便來不及。此點筆者再三叮嚀千萬不可不慎。絕對不可有「禁止背書轉讓」之字樣 開立之保證金票據,絕對不可有「禁止背書轉讓」之字樣。閱覽查封筆錄日期、處所拍賣之標的物在查封當時,會根據現場使用情形、權利關係等狀況,由法院民事執行處書記官書寫所做的查封筆錄,均附於執行宗卷內,通常該筆錄摘要會記載於拍賣公告之「其他特別事項」。但投標人如需要更完整資料,亦可聲請查閱卷宗,但投標人閱卷之權力為何?依強制執行法第三十條之一準用民事訴訟法第二百四十二條第二項規定,「第三人經當事人同意或釋明有法律上之利害關係,經法院長官許可者,亦得為閱卷之請求。」由此可見,投標人如有意投標,本應有法律上之利害關係,但尚須經法院長官之許可。因為拍賣公告之其他特別事項欄,已有將筆錄摘要記載於上。投標人若真的需要閱卷,可能的話可請債權人或債務人出面聲請,可節省因聲請查閱而等待公文來返的時間與不便。如果僅是閱覽查封筆錄,投標人可自拍賣公告之日起至拍賣期日止,於每日法院上班時間,自行前往各地方法院民事執行公告欄閱覽查封筆錄影印本。投標及開標日時之場所法院公告上會公告標的物於幾年幾月幾日幾時後,在何處所開始投標,並於當日幾時當眾進行開標作業。得標規定以投標價有達到底價,而且於本拍賣物件標價最高的人為得標人,如果最高標價有相同時,以當場增加金額最高者為得標人。實務上法官會將填寫投標金額相同的投標人,命各自用紙筆填寫投標金額,以填寫金額最高者為得標人;但如最高得標人均不願意再加價,則會以抽籤來決定誰為得標人。得標後尾款價金繳納之期限投標人於得標後必須七日內(含例假日)繳交全部尾款,除了繳交的最後一日為例假日外,則以例假日結束的次一日繳納價金。依據辦理強制執行事件應行注意事項第四十三項第二款後段指出:「拍定人繳交價金之期間宜訂為七日。」例如:三月一日星期一以五百萬得標,必須在三月八日星期一前扣除已繳一百五十萬保證金外,另繳納三百五十萬尾款。得標後尾款未於七日內繳納,能否聲請延期繳交?拍定後得標人應於七日內繳交尾款,不可聲請延期繳交。依照強制執行法應行注意事項第十六項第六款指出:「物件於拍定後,不得因買受人之聲請而准其延期繳納價金」。所以投標人在投標前一定要仔細衡量自有資金,才不致無法在拍定後七日內繳交尾款之遺憾。得標後尾款未於指定期限內繳交,會有什麼後果呢?1. 物件於得標後未能在七日內繳交尾款時,依強制執行法第六十八條之二規定,「拍定人未繳足價金者,執行法院應再拍賣。」2. 如果物件再行拍賣時原來的得標人則不可再投標。辦理強制執行事件應行注意事項第三十七項之二規定:「因拍定人未繳足價金而再行拍賣時,拍賣公告宜載明(原拍定人不得應買)以促其注意。」3. 如果再拍賣時,其拍賣價金比原來得標人拍定之金額低時,原來的得標人需負擔原來拍定與低於原來的拍定之差額。例如:張三於三月一日以三百萬元得標,因為資金計算錯誤以致無法繳交尾款;法院將物件於六月十日再行拍賣時,由李四以二百萬元得標,其中差額一百萬元及因再拍賣所產生的費用,都要由張三來負擔。有優先購買權人時如何處理?優先購買權乃是指土地或房屋出賣時(法拍屋之拍賣,通說解釋為買賣房屋之一種,即債務人為出賣人,拍定人為買受人,參照最高法院四十七台上字152號及四十九年台抗字第83號判例)地上權人、典權人、承租人或共有人有依同樣價格、同樣條件、優先主張購買之權利。如果得標之物件遇有優先購買權人時,法院會先通知優先購買權人是否要承買,經優先購買權人放棄或不於指定期限內承買時,得標人才能真正取得不動產所有權。但一般而言,若屬有優先購買權的物件,雖然投標人經法院拍賣之程序而得標,但僅代表投標人有暫時性買受的權利,大部分情況還是會由優先購買權人優先承買,往往到了最後得標人只能空歡喜一場。若債權之優先購買權人(如:土地法第三十四條之一第四項)與物權之優先購買權人競合時(如:土地法第一○四條第一○七條)如何處理?應以物權之優先購買權人為優先,依六十八年台上字第3141號要旨,「共有人出賣其應有部分時,依土地法第三十四條之一第四項規定,他共有人固得以同一價格優先承購;惟此僅有債權效力,非如土地法第一○四條承租土地建築房屋之人,對於出租人出賣其土地時之優先購買權,具有相對的物權之效力。」投標當日應攜帶什麼文件?投標人以個人名義投標時應準備下列文件——1.國民身分證正本2.個人印章3.銀行保證金票據投標人因某種因素無法到達現場投標,而委託他人代理投標時,應提出委託狀;如現場開標時未附委託狀,雖然該拍賣物件已得標,還是會被判定為廢標。因此,受託人應先行準備下列文件——1.雙方之身分證正本2.雙方之個人印章3.委任狀4.銀行保證金票據以公司名義投標時應該準備下列文件——1.營業事業登記證或公司登記事項卡2.公司大小章3.法定代理人(獨資為負責人)之身分證正本4.法定代理人印章5.委任狀6.銀行保證金票據以數人共同投標拍賣物件不論其為分別共有(需寫明各佔持分比)。或共同共有,應準備下列文件——1.各共有人身分證正本2.各共有人個人印章3.如有共有人不到場投標應出委任狀4.銀行保證金票據以無行為能力、限制行為能力人名義投標時應準備下列文件—1. 戶籍謄本(滿十四歲領有身份證之限制行為能力人應準備身份證正本)2. 法定代理人身份證正本(父母雙方均應備齊)3. 委任狀(如法定代理人父母,有一方未能到達現場時,未能到場之一方應填寫委任狀。如法定代理人雙方均未能到場時,應填寫委任狀交付代理人投標)4. 銀行保證金票據※民法規定:未滿七歲之未成年人及禁治產人為「無行為能力人」,滿七歲以上至未滿二十歲者為「限制行為能力人」;但限制行為能力人如果已結婚,即為有行為能力人(參民法第十三條、第十五條)。父母為其未成年之法定代理人(民法一千零八十六條),禁治產人應置監護人,監護人為受監護人之法定代理人(民法第一千一百十條、第一千零九十八條:無行為能力人所為之意思表示,無效,應由其法定代理人代為意思表示,並代受意思表示。限制行為能力人未得法定代理人之允許,所為之單獨行為,無效。)所以限制行為能力人所為的意思表示及所受的意思表示,應得其法定代理人之允許。以無行為能力標購不動產應由其法定代理人代為標購,而以限制行為能力人標購不動產,也應得到其法定代理人之允許,但一般在實務上無論是無行為能力人或限制行為能力人,均以其法定代理人代理標購不動產。以未成年人標購不動產,需注意尚有贈與稅問題之產生,欲以未成年人投標,需事前做好完整的規劃,才不致產生額外之負擔。依據遺產及贈與稅法第五條第五款規定:「限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產,視為法定代理人或監護人之贈與。但能證明支付之款項屬於購買人所有者,不在此限。」關於贈與稅之問題,有意以未成年人投標者應特別注意其規定。以外國人名義投標,應準備下列物品——1.護照正本2.縣市政府核准公文3.印章4.銀行保證金票據。以外國人名義投標時,依土地法第十九條規定,外國人所購買之土地或房屋以下列幾項為限,即:「外國人為自用、投資或公益之目的使用,得取得下列各款用途之土地,其面積及所在地點,應受該管直轄市或縣(市)政府依法所定之限制:一、住宅;二、營業處所、辦公場所、商店及工廠;三、教室;四、醫院;五、外僑子弟學校;六、使領館及公益團體之會所;七、墳場;八、有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營之投資,並經中央目的事業主管機關核准者;如果是購買第八款之土地,其申請程序,應備文件、審核方式及應遵行事項之辦法,由行政院定之。」因此,外國人需要取得土地法第十九條之土地時,應檢附相關文件,申請該管直轄市或縣(市)政府核准。由此可知外國人要標購不動產,除有土地法第十九條之種類限制外,並應先申請該管土地或建地所在地縣(市)政府之核准,備齊相關資格證明後,才可參與法拍屋標購。

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由於將來資產管理公司所釋出的拍賣案件量極大,經其向銀行所價購的不良債權大約只有總債權的20%~25%之間,因此若有意購買資產管理公司旗下之不良債權者,可透過以下之途徑:直接與資產管理公司接洽債務人或一般民眾如對AMC的物件有興趣,可直接與AMC聯絡。一般作法是AMC會與債務人溝通,在債務人同意下,先把該不動產出讓給第三者後,再由AMC將抵押之不動產買售予買方。公開競價拍賣日後AMC可能會採取將各銀行取得之不良債權,委託各大不動產拍賣公司、顧問公司或台灣金服公司進行拍賣。委託台灣金服公司進行拍賣台灣金服公司是為國內第一家成立之「公正第三人拍賣公司」。首次的公開拍賣會,是由台北地方法院委託台灣金服公司,於民國91年10月1日起試辦進行部分案件之拍賣。由此項不良債權的處理方式,再加上AMC本身所提供之案件,欲購屋者可由參加台灣金服公司拍賣會中,輕易地購買到AMC所提供之不動產物件。

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從民國86年起,由於投資環境、景氣下滑等多項因素影響,許多財團陸續爆發財務危機,金融環境也起了相當大的波動,銀行逾放比不斷上升。政府單位為解決日益惡化的銀行呆帳問題,避免發生像日本金融機構因體質不良引發的金融危機,一方面督促各銀行打消呆帳外;另一方面於民國89年12月公布「金融機構合併法」,其中明定銀行可以將其不良債權售於資產管理公司,加速清理銀行的不良債權,以求健全經營結構、經營體質,這就是資產管理公司(簡稱AMC)的由來。
金融六法與金融機構合併法
台灣在七十八年之前,由於政府對金融機構採行保護之政策,在其金融機構之設立、利率訂定、營業項目等均有很多限制。之後政府受到國內外要求開放金融機構的巨大壓力,逐步採行開放政策後,國內新銀行紛紛設立。
自從七十八年至九十年間,本國銀行之家數已成長到53家,這期間由於國內泡沫經濟之產生,各銀行彼此間過度競爭影響所及,造成不良的放款倍增;此外再加上國際間發生亞洲金融風暴問題,在八十七年起,許多財團也陸續傳出財務危機、經濟逐漸蕭條、失業人口增加、造成銀行逾放問題十分嚴重。
經由債權銀行聲請拍賣的案件,在全國法院各民事執行處堆積如山。經統計至九十一年三月,金融機構總體逾放比高達8.78%,總體逾放金額更高達新台幣一兆四千三十三億元,問題十分嚴重;政府為有效解決此一嚴重金融問題,在九十年通過「金融六法」暨「金融機構合併法」並積極的督促各銀行加速打消呆帳、降低不良債權,輔導成立資產管理公司價購銀行之不良債權;經此努力下,至九十三年一月金融機構總體逾放比已降至5%,總體逾放金額也降低快一半,只剩餘八千零四十五億左右,顯示「金融機構合併法」之通過及金融控股公司與資產管理公司的成立,對於目前金融市場之環境正常化具有積極之效用。

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銀行自辦通訊投標拍賣會的標的物即是「銀行承受屋」。購屋者除了可選擇由法院購買法拍屋,第三公證人拍賣公司購買金拍屋,或不動產拍賣公司購買銀拍屋外,也可以利用銀行自辦的通訊投標拍賣會來購買銀行承受屋。
拍賣方式
由於銀行本身非為專業不動產仲介,因此有些銀行無法在市場上順利出售名下所屬剩餘之承受屋,遇到這種銷售困境,有些銀行則交給房仲公司或專業不動產拍賣公司進行拍賣;有些銀行則會選擇舉辦「通訊投標拍賣會」的方式,例如上海商業銀行就曾經透過這種方式順利出清許多餘屋。
價格訂定
銀行自辦通訊投標拍賣會之承受屋,其價格大約訂在市價的八~九成左右,房屋價格的訂定與市價差異並不大。不過,有時也會遇到銀行將不容易脫手的少數物件,降低標售底價以吸引購屋者,但由於承受屋之地點、條件及辦理通訊投標拍賣會的廣告、透明度、物件資訊流通量均較不理想,透過通訊投標的購屋者並不熱烈。

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銀行承受屋即是經由法院拍賣之法拍屋。因其屋況、地點、環境等原因,大多數物件賣相較差,經過一拍、二拍、三拍甚至四拍多次流標均無人投標後,以致無法順利拍出。債權銀行為了保障其最低債權,加速處理其不良債權,而以底價承受的方式買回該法拍屋,即成為債權銀行自有資產,簡稱為「銀行承受屋」。
銀行承受屋的出售方式
銀行自己承受的這些法拍屋,大多數還是選擇交給房屋仲介公司買賣,或是委託專業不動產拍賣公司來進行公開拍賣。雖是如此,但也有些銀行也會成立相關銷售部門來出售這些承受屋。
通常一般銀行的承受屋,無論是在地點、條件、屋況上,大都無法像法拍屋有時會遇到地點佳、條件較好的選擇;所以一旦購買到銀行承受屋時,日後想順利賣出脫手勢必將成為問題,所以購買銀行承受屋者,還是以自住型購屋者較適宜。

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