書名:一夕致富
作者:黃建融、黃建勝

全國第一本專業法拍實務業界執筆
完整介紹法拍屋、金拍屋、銀拍屋系列叢書
據內政部統計,民國93年購屋者中,每8人即有1人購買法拍屋,標購法拍屋已成為最熱門的全民投資理財運動,您再不把握最佳時機介入是否太落伍了呢?

每個人一生有一次賺大錢的機會,
就從看過本書開始!

序言人類居住方式的演化過程,由舊石器時代逐洞穴而居,進化到茅草屋、磚房,再進展到現代的鋼筋水泥或鋼骨建築結構,這一切的一切莫過於汲汲尋求一個能夠安身立命的基礎。由歷史演進中可想而知,一個安全舒適的棲身之所對於世人是多麼地重要。鑑於舊時地政事務因欠缺有效管理與服務熱忱,常由於法律的健全性問題與人為疏失,以致紛爭不斷進而引起民怨。在工商業發達的今日,人與人之間關係呈現出冷漠、互相猜疑,尤以不動產買賣衍生之糾紛更甚;是故如能熟悉不動產買賣流程者,便能更加確保自身權益,消極地以防損失發生,積極地且能獲益無窮。一般不動產取得種類方式,主要有買賣、互易、法院拍賣等等,其中尤以法院拍賣的物件所支付之價款應是最少。但因一般人對於相關法律不甚了解,或是存有些許戒慎恐懼,以致對於法拍屋抱持著又愛又恨的心理;且因資金問題與實際之需要,不得已委由市面上之標榜代客法拍業者,全權來處理法院拍賣各項事宜,造成品質不良又被他們恣意索價之遺憾。君不知有些法拍業者並非擁有基礎法學素養與法拍實務經驗,僅是以土法煉鋼之粗糙方式處理;在法律與實務基礎兩者極不穩固的情況下,便對外廣告以招攬客戶,此種情況就如同民國七、八十年代的「土地掮客」或「牽猴仔」橫行情況,一旦面臨難解之法律問題,諸如海蟑螂、假租賃、惡意霸佔等難解情況時,便藉故推諉或任意加價,更甚者亦有一收到客戶之酬佣後即去向不明(走路)或惡意倒閉,最後則由消費者概括承受業者所遺留下來的爛攤子難以處理。
此外,亦常見投標人於自行投標後,因為不諳法律、實務流程與協談方式等程序方法,而造成投標者本身更大的損害及困擾,均為筆者群所不願樂見。在講求專業分工的年代中,筆者群用心專研法拍案件多年,平日雖然事務繁忙,但仍積極進修不動產相關法律知識及實務分析處理,隨時充實最新法令規則。鑑於今日購屋者與債務人、承租人或占有人之間,對法拍案件不瞭解以致糾紛頻傳,造成消費者對於比市價更低的法拍案件駐足觀望不敢妄自標購,寧願支付較高額之價金予市價房屋,筆者群甚感十分可惜。其實只要懂得方法與技巧,法拍屋不僅產權清楚,更有絕佳的安全性和保障,並不至有預售屋的「高風險」、「建商倒閉」與市價買賣之房屋有「一屋二賣」、「交易過程遭債權人查封、拍賣」及「產權不清」等各種危機發生,倘若購屋者如能對法拍屋、金拍屋、銀拍屋等拍賣房屋多加以了解,不失為一般民眾最易達成的購屋夢想。筆者群瞻思良久,將多年寶貴法拍實務經驗集結成書,冀望提供給消費者及其他實務業界略做參考。期盼此書能夠帶給需要者些許助益,則感莫大欣慰。

黃建融 黃建勝

目 次CONTENTS
序言∕004
葵花寶典-購屋基礎功
一、 法拍屋投標前、後、交屋之流程表∕009
二、 強制執行拍賣程序流程圖∕010
三、 法拍屋、金拍屋與銀拍屋相同點與相異點∕011
四、 預售屋、市價屋、銀拍屋、金拍屋、法拍屋之比較表∕012
第一類接觸-法拍屋、金拍屋、銀拍屋
法拍屋介紹
一、 何謂法拍屋?∕018
二、 法拍屋之主要來源∕019
三、 法拍屋資訊之取得∕021
四、 購買法拍屋的優點有哪些?∕026
五、 購買法拍屋的缺點有哪些?∕029
六、 標購法拍屋可能產生之問題∕033
七、 購買法拍屋有何前景及其購買時機∕037
金拍屋介紹
一、 何謂金拍屋?∕042
二、 金拍屋資訊取得方式∕043
三、 金拍屋有何優勢?∕044
四、 金拍屋拍賣物件之點交及其缺點∕045
五、 金拍屋投標前、後交屋之流程圖∕047
銀拍屋介紹
一、 何謂銀拍屋?∕050
二、 銀拍屋資訊取得方式∕052
三、 銀拍屋有何優勢?∕053
四、 銀拍屋的缺點有哪些?∕055
五、 如何參加銀拍屋的拍賣會?∕057
六、 購買銀拍屋應繳納稅費有哪些?∕062
七、 購買銀拍屋應繳納稅費簡表∕063
八、 銀拍屋拍賣流程圖∕064
銀行承受屋介紹
一、 何謂銀行承受屋?∕068
二、 何謂銀行自辦通訊投標拍賣會?∕070
三、 銀行自辦通訊投標拍賣會流程圖∕074
資產管理公司介紹
一、 何謂資產管理公司?∕078
二、 如何購買資產管理公司的不動產?∕081
法拍屋的進階基礎之說明
一、 法拍屋公告內容之解析∕086
二、 拍賣公告上之其他特別事項∕102
三、 屋況如何了解?∕113
四、 土地如何尋找?∕123
五、 如何標購國民住宅?∕126
六、 如何得知海砂屋?∕127
七、 如何得知輻射屋?∕128
八、 投標有何資格限制?∕129
九、 投標價格如何決定?∕135
法院投標程序與其無效原因
一、 投標前應了解之事項∕144
二、 投入標匭前應注意的事項∕146
三、 如何節省土地增值稅?∕157
四、 開標流程分析∕161
五、 開標及宣布得標之方式∕163
六、 投標後之流程(投標上之各種瑕疪問題)∕165
七、 未能得標之原因∕181
八、 延緩拍賣之原因∕196
強制執行法(民國89年02月02日)∕204
辦理強制執行事件應行注意事項(民國92年01月24日修正)∕240
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