萬眾矚目,但也攪亂國內社會氛圍的總統大選終於結束。預料國內政經局勢及兩岸關係均會趨穩,經濟狀況將可望改善;台灣房地產市場也會延續選前的向上態勢,穩健發展。不過油、金、原物料持續上漲,及全球經貿板塊的移動變化,也將成為未來房市暨國內經濟進展的另一關鍵因素……
甫結束的總統大選,不出意料地,過程中仍未免俗,依舊延續過往競選文化,口水謾罵、抹黑抹紅的戲碼滿天飛。雖然有政見發表會、辯論會,當中確實也談到政策牛肉,然而選舉期間的種種,仍再次證明,民主政治中的投票行為,還是激情多於理性
不過對選前進場卡位的房市買家來說,這樣的決定,可就不是激情、感性,而是相對理性、務實層面的作法。選前大舉買進的購屋者,無論目的是投資置產或自用,搏的只有一個,那就是國家新領導人將帶領台灣走入一個新紀元,一個更好的時期。


選前仍紛亂 房市仍增溫


的確,由全民新選出的領導人馬英九,勢必將以改善經濟,作為未來四年的施政第一要務,整體氣氛上,兩岸關係如無意外,也會趨於和緩,有助於未來台灣經濟及各項發展的穩定。


另外,看守內閣有意提前開放陸資來台購買特定種類不動產,受到兩岸三通議題及概念的激勵,預期行情不僅出現在特定類股,同時也顯現在近日房市上。


整體來說,就是基於對未來房市台灣經濟及兩岸經貿的樂觀預期,因此儘管選前氣氛仍紛亂詭譎,同期仍出現明顯的房市人氣買氣回溫。當然,上月天候狀況轉趨穩定,也是促使各區來人明顯增加的另一原因。


雖開放陸資政策,已確定會由新政府定奪,也就是五二○前不會開放,且就算全面開放,甚至就算大陸人士可以個人身分在台置產,平心而論,實質影響層面也僅限於商用及豪宅市場。不過隨著選舉落幕,市場短期利空因素已算出盡。


投資客捧場 一般市場平平


不過,如果仔細分析選前這波預期行情的結構,則根據產品、購置目的之不同,仍有實際銷況好壞之分,衍生而來,各區域因此呈現冷熱不一的實際市況。


根據本刊市調人員之觀察與訪查,選前的這波市場人潮,大略是以投資客佔半數,另一半則是消費力極強的頂峰客層。而看或購買的投資客,自然是地段優先,頂峰客層更是各處探詢高總價產品。至於一般自住目的者,無論首購或換屋,顯然仍居觀望角度。


影響所致,選前真正反應轉強的,還是具有投資價值,優質地段、交通便利或豪宅頂級規劃的少數標的,而這樣的發展,甚至導致部分業主出現惜售心態及動作,選後也還打算調高價格。而一般型產品,則比農曆年前的低迷略有好轉,不過和高價豪宅類產品相比,則只能算平平坐收。


這般因產品等因素而區隔的市況差異,在近期各區房市,產生怎樣的實際效應?選後各區又會出現怎樣的變化?後市如何?請看以下我們的各區介紹分析。


■台北市投資客進場 市場買氣佳


選前的一波市場小高潮,投資客『貢獻度』非常高。而無論投資模式為何,地段及交通仍是最重要的考量,因此這波熱潮,主要還是出現在北市。於是過去一年多來,因貸款緊縮等因素,能見度劇減的小坪數產品,選後似乎又有逐漸冒出的趨勢。


豪宅仍是北市這陣子最大的房市焦點。中泰賓館改建案及六福皇宮對面基地都正蓄勢待發,富都飯店改建案「遠雄富都」,則很可能開出每坪一二○萬的中山區新高,敦南誠品旁的「元大柏悅」更乾脆,見未來北市房價將愈拉愈高,決定改成先建後售。


以這波態勢論斷,今年內出現兩百萬的開價,機率非常高;且豪宅價格衝高,勢必會帶起附近區域一般個案,甚至中古屋行情的炒作。配合建材價格短期難以下降,台北居大不易的說法,可能得改成『台北居,大不能』了!


當然,包含豪宅開價本身,或周邊行情哄抬,其合理性如何,有討論空間。不過有建商、代銷繼續拉抬價格,其實就表示有成交行情。而根據觀察,這兩年,台北市這些高價產品,都是固定一小批客層在支撐。此客層的實力高到難以估計,不過可肯定的是,未來這些超高價豪宅如能順利售出,還會是這批人的傑作。


■台北縣博弈議題起 淡海將翻身?


不僅是北市,北縣不少人口稠密發展較為成熟的區域,同樣也吹起房價漲風及豪宅熱。板橋之前新站逼近五十萬/坪的狀況已非新聞,江翠地區最新成屋案「家麒文化」,則將是新站以外,板橋乃至北縣最高價案。


同樣是北縣,板橋、新店、永和區域之頂級建案,價格已見五,同時卻還有不少地區,行情還在二十萬/坪上下。這些地區的相對發展或話題不如前述幾區,不過如具有捷運規劃之類的未來性,則還是自用目的,特別是首購族可考慮進駐的區塊。諸如下新莊、蘆洲、泰山、林口、三峽、樹林及淡水都是。


說到淡水,當然不能不提上月具博弈背景的外資來台探路的消息。目前為止,其實台灣的博弈法案或條款,還在政策討論、擬訂階段,雖之前傳出以離島設置為優先,然未來還要經過立法院這關,變數依然不小。只是,台灣一向都是民間或地方跑在前面;博弈商機雖被國際上冠以邪惡經濟之名,但無可否認地,箇中仍有龐大商機,也無怪乎台北及苗栗縣地方官都不顧法令尚未通過,張開雙手歡迎這項產業進駐。而北縣周錫瑋縣長端出的,就是淡海新市鎮。去年蘇揆釋出的輕軌捷運建設,自是該區能否翻身的重要關鍵。不過如果博弈產業未來真的進駐淡海,或許當地確能繁榮起來。只是國內小賭怡情的風氣普遍,但如拉斯維加斯賭城這種經營模式,仍有可能變成住宅社區上的嫌惡設施,對區域住宅房市,不見得是完全正面的。


■桃園縣盤整期已過 長期不看淡


和大台北相比,無論是缺乏更完整的建設規劃也好,經費分配問題,使得不少利多議題被迫流於紙上談兵也罷,實質上,由於當地消費客層多屬工業生產人口,消費力相對較低,於是使這兩年的桃園縣房市顯得較為平淡。


回顧這波從九二下半年復甦的市場景氣,最先出現強勁反彈的,就是桃園。原因無他,以成屋為主的市場生態,使得這些可立即交屋的產品,頓時成為搶手貨。不過同樣因為這樣的熱潮,供給短期增加太快太多,縣政府九四年又開始對戶外媒體的強力管制,九五年房貸緊縮更是雪上加霜,使得當地房市陷入盤整。


而就目前看,盤整期即將過去;大約等最後這批有限餘屋逐漸消化後,市場將會逐漸恢復正常運作。南崁就是這類短期供給過多的例子;九三、九四年的大量推案,使當地房市出現價格難以推升,來客稀釋、成交趨緩的情況,後來甚至出現價格鬆動情況。類似的情況,這幾年也在推案量不小的楊梅顯現。


其實以成屋為主流的市場,房市供給相對不易短期迅速擴大。不過就桃園論,一方面必須產業升級,使區域客源消費力提昇,另方面也還有賴新政府秉持縮小區域發展差距的原則,真正履行競選支票及相關政策,桃園房市才會更具前景。


■新竹地區大案選後進 將再掀話題


雖然新竹地區有一群特殊、消費力不弱的竹科園區客支撐,不過台股隨著國際股市震盪,電子股在台幣升值下,競爭力被削弱,影響了科技人的購買力,因此選前的新竹房市,出現個案延後推出,或暫停媒體,等選後再強銷的情況。


從年後到選前這段期間,新竹房市也有回溫,來人約比年前增加一成到一倍不等。只是年前人氣水平實在太低,因此實際增加的組數仍不算多。所幸這些出來看屋選屋的客層,確實是看好後市,因此誠意度頗高,實際成交情況還不錯。


與其他地區行政劃分獨立的新竹市,大致上仍以最近竹科的區塊銷況較好。在竹科人的支持下,當地指標案「璞石」,銷售率已突破六成,即將開始釋出套房銷售。另外,昌益系列案「芬蘭」三期,也在選後立即進場。


另一重點區域竹北市,最受矚目的則是桃園知名豪宅品牌,南下推案第一號之「中悅竹北」,預計將開出每坪三十三萬的新竹地區新天價。另外,縣治二期南側則隨台科大校區設立,規劃一重劃地帶,預料將成為當地下一波的推案焦點。


■基隆宜蘭三月人氣增 區域需升級


上月有篇與基隆相關的報導,或許跟房地產無直接關聯,不過卻也突顯當地天候情況不佳,對房市銷售造成之影響。該報導指出,基隆今年二月整月,日照時間居然僅兩小時,與一般平均值四十八小時相比,差距極大,無怪乎新聞用『黯淡二月天』來作標題。


的確,天候不佳確是影響房市來人的直接顯明因素。不少當地個案表示,九七年前兩個月,平均週來人居然只有二至三組。人都不來了,談何成交?不過還好,年後到選前這段期間天氣轉佳,來人數倍增,市場終於一掃陰霾。


類似的情況也同樣在宜蘭地區出現。除基隆外,宜蘭也是二月份日照時間極少的地區之一。不過年後到選前,艷陽露臉、天公作美,各區來人都有明顯提升。


然必須指出的是,大致除了礁溪,本就靠觀光客支撐房市買氣以外,包含基隆全區,宜蘭大部分地區,增加的人氣中,過路觀光客的比例並不低。也就是說,這些來人的誠意度不大,對市場買氣助益有限。


不可諱言地,無論基隆或宜蘭,要讓區域地位升級,必須在產業活動上有新的思考,那就是觀光。因此區域房市觀光客多並非壞事。只是當地房市半數以上供給,現實上仍須靠區域客支撐。而無論區內區外,基隆宜蘭的地方建設更新及加速,還是促使地方進展及房市熱絡升級的當務之急。


■高雄捷運始通車 劃時代意


九七年三月九號,絕對是高雄市發展史上重要的一頁,原因當然是高雄市民引頸企盼,花費超過一千八百億興建的捷運,終於在這天正式通車。


根據高捷公司委託台經院研究指出,這條南北貫穿高市的捷運,預料將可節省四百億的旅次時間成本,創造近一八七億的區域發展效益。到本月六號為止開放免費試乘的高雄捷運紅線,必將改變當地民眾的生活方式,就大台北的發展實例推演,也會對周邊房市生態產生絕對正向的拉抬。


先通車的紅線為高運量鋼軌系統,全長二十八點三公里,共設二十三個車站。幾個較重要的車站有與高鐵、台鐵三鐵共構的左營站,東眺半屏山、西臨海軍軍港,可直接接駁○九年世運會主場館的世運站,位高市經貿核心的三多商圈站,附近有統一夢時代購物中心的凱旋站,及連結小港機場的高雄國際機場站。


另外,捷運紅線還創下不少台灣第一。本捷運是台灣第一條民間參與興建的捷運,六年餘時間完成紅橘兩線共四十二點七公里路網,創國內捷運工期最短紀錄,同時紅線更是國內第一條接駁(小港)機場、高鐵及台鐵的捷運系統。


■台中海歸派捧場 豪宅品牌戰


除了北部地區房市,在年後到選前這段期間人氣、買氣快速增溫外,台中房市也在三通、外資及台商回歸概念的拉抬下,市場表現亮眼。中間除了預料之中的台商外,更不乏港資進場。像惠宇建設在當地八期內推出,每戶至少一二○坪的「澄峰」,據稱上月就出現大批海外看屋客。


據了解,海外華人之所以青睞台中各個重劃特區,主要是這些區域公共建設完善、豪宅群聚,七期還是台中新市政中心所在地,民國一百年更將有捷運完工通車,以上種種,使台中市具備國際都會的潛質,但房價則只有台北信義計畫區的三分之一到一半。而選後兩岸關係趨於良性緩和,也是他們回台置產的重要原因。


而這波台商暨海歸華人的台中置產潮,也使當地建商競爭更加白熱化;不少在地知名建商,都打出服務牌,企圖藉此拉攏這些貴客。聯聚建設是旗下德碩物業管理公司直接負責,登陽建設則是結合旗下營造廠,提供產品品管及永續服務,寶輝建設更與仲量聯行合作,推出更優質的售後服務。


抗通膨保值 推升市場動能


在選前這波買氣中,除了投資者外,有很大一部分是高價豪宅市場的熱絡所致。而除了本地高消費客層外,台商及歸台華人的挹注,也不可小覷。其實連同台商、海外回歸華人,甚至外資、陸資等等,從去年開始,就已被業界討論、看好,未來將成為支撐國內房市的重要推力。


然而無論資金來源何處,本土富豪或海歸派,會看中、青睞的產品,仍不外乎各區精華地段產品及商用不動產。原因無他,前者真具有保值,甚至穩定增值的潛力,後者則獲利相對穩定。


相對來說,次級地段,機能尚可的一般價位及規劃產品,則仍將以本地內需市場為主。畢竟就算新政府真全面開放大陸人士來台置產、工作,真正來得了,買得起台灣房子的人,還是那一小撮人。就如同台北市現狀,能在北市負擔購屋壓力者,已經縮到僅剩下金字塔頂端少數人士。


未來房市,依然會看到抗通膨、保值,甚至三通議題的繼續發酵,而它也會是這些頂峰客層購置房地產的重要目的。不過房市並不是只有豪宅,只有投資商品或行為,仍佔多數的一般產品,仍須回歸基本的供需層面論述。


這部分,就要看新政府能否讓老百姓口袋稍微麥克麥克,消費意願更強、更高了。而新政府的這份經濟成績單,和未來台灣面臨的局勢,可說息息相關!未來房市 有賴政府重視去年開始延燒至今,仍未完全歇息的次級房貸風暴,目前已確定使美國經濟呈現衰退,美國聯準會因此數度大幅降息,上月利率水準已降至二.二五%。此舉固然會刺激消費,不過也導致更多資金流出美國,讓全球經濟版圖出現新變化。且美國經濟變差,造成美元疲軟,還導致更多資金為了避險,而狂買石油、黃金等避險商品,價格因此持續上揚,停滯性通膨之壓力遽增。


當然,在國際間都致力減少油耗的今天,油價狂飆並非長期趨勢。不過至少就今年看,油價仍會居高不下,造成整體物價攀高,排擠其他消費。而兩岸方面,未來新政府與對岸政權,對於兩岸開放,是否短期能達成政策共識,也並不容易。就上述多點看,短期內新政府在經濟上要有重大突破,確實障礙不少、難度頗高。


不過我們仍希望國內經濟能有顯著正向的發展,作為火車頭產業的房地產,也才會跟著興盛。


而除了從經濟面增進全民財富,促進房市及全面消費活絡外,新政府也應維繫公平均等的天職,不要單純只祭出低收入補貼,而應該更積極作為,以輔導民間興建社會住宅或類似方式,藉公器之力量,對抗不可逆的高房價趨勢。
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