民法第811條〈不動產上之附合〉
動產因附合而為不動產之重要成分者,不動產所有人,取得動產所有權。

法院在拍賣前,請估價公司估價時,會將附著於房屋的裝潢一齊估價,所以得標人買到房屋,即同時一併購買這些附著物。而非固定的傢俱裝潢就不在估價範圍,拍賣後,仍屬原屋主所有。但因估價時,幾乎都不能進入屋內詳細評估,所以衍生很多認定問題。

法令的規定有時會有漏洞,部份裝潢介於固著物與非固著物之間,認定上會有些模糊;譬如大型中央空調、鐵窗、廚具等,每位法官的看法不完全一樣。

有經驗的投資客,主要希望提早和諧交屋,遇到模糊邊界的附著物,比較不會在乎,甚至在投標價款中預算一筆搬遷費,換取債務人不要拆東拆西。

由於財務發生困難,又碰上房價下跌,請仲介賣,也賣不到欠銀行房貸的錢,很多法拍屋原屋主不得已才走上拍賣這條路;如何與對方溝通協商,讓對方了解固著的裝潢是連著房子一起拍賣的,如未經過得標人同意,擅自破壞或拆除,犯上損壞的刑事官司,是很不值得的,這是點交協調的功力。

我們常舉下列實際發生的案例,讓有意破壞的債務人能懸崖勒馬,避免做出損人不利己的事:

一年前,台中法院有一位被拍賣的原屋主,也是不甘心漂亮的裝潢被賤賣,在法院來點交前,將裝潢全部拆掉,並把馬桶、水管灌水泥塞住後,逃之夭夭;最後被通緝了半年才抓到,但仍然不承認是他自己破壞的,檢查官只得送調查局測謊,在科學的機器前,終於俯首認罪,判了兩年徒刑。

其實房子內部有不錯的裝潢或設備,雖然固著物是含在拍賣範圍內,但「上道」的投標人會多貼補些搬遷費,來補償原屋主的損失,讓交屋圓滿和諧解決,那才是上上之策

除非拍賣公告有特別註明,得標人需繳交前屋主積欠管理費,否則依法得標人無此義務墊付前欠管理費。

但是有太多的管委會,過於負責,對法拍屋買主強勢要求繳納;由於法拍屋都是低於市價取得,面對管委會的催繳,多數的得標人基於息事寧人,或者不知從何法律觀點抗辯,經常自掏腰包,付錢了事。

對於每棟大樓而言,由於前面幾位法拍屋買主都是乖乖排,無條件繳清前手積欠的管理費,縱使後面的買主力爭有理,但管委會如何面對前面已繳納的人呢?又如何站得住立場呢?
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