富門法拍屋-小江's部落格

拍賣時間上較有效率
由於執行拍賣金拍屋者為民營公司，因此在拍賣程序以及效率速度上都比執行法院來的有效率，每一拍次的間隔時間也會縮短，如此更能加速拍賣案件的成交率。
鑑價委託不動產估價師
金拍屋在訂定拍賣底價的過程中，經由考試合格的不動產估價師鑑價審核並參酌不動產市價行情作為參考指標，其價格在訂定上也較趨近於市場價格；另外在拍賣的時間上也相對縮短，這樣對於債權人與債務人都相當有利。
債權人分配價款時間較快

（一）網站：如台灣金服公司（http://www.tfasc.com.tw）
（二）親自到台灣金服公司所在地
（三）各地方法院不動產拍賣公告欄
（四）報紙拍賣不動產公告
（五）不動產所在地之鄉鎮公所公告欄

「金拍屋」在拍賣房屋中冠上『金』字，乍看之下讓人感覺好像價值非凡？其實不管是法拍屋還是金拍屋，在法律上權利與義務及其在拍賣執行程序之間的關係上均是相同的。這兩者最大的不同點在於金拍屋在拍賣過程中是委由公正第三人之民間公司（如台灣金融資產服務股份有限公司，TFASC）來執行拍賣之程序；而法拍屋在拍賣過程中則是由法院本身來執行拍賣之程序。由此可知，「金拍屋」與「法拍屋」兩者最大的差別僅在於拍賣場所有所不同而已。
金拍屋之緣起
政府單位為儘速解決因景氣下滑、產業外移與失業人口增加等原因而產生之大量銀行呆帳，並加速去化銀行的不良資產，考慮到執行法院因人員不足而積壓了大量未處理檔案的問題，因而積極地推動公正第三人公司來協助法院拍賣法拍屋之程序，以便達到節省人力並增進去化不良資產之速度與效率。
於民國九十年十月十七日，台灣第一家獲得財政部依據「金融機構合併法」第十五條及財政部公布「公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法」之規定，核發由公正第三人認可之拍賣公司『台灣金融資產服務股份有限公司（簡稱台灣金服公司）』正式掛牌成立，其主要股東為國內三十四家銀行及金融票券公司，每家出資五千萬元，初期的資本額為新台幣十七億元。相關拍賣資訊之取得可以至台灣金服公司網站查詢，網址為http://www.tfasc.com.tw，其內容包含金拍屋案件之案號、地址、底價、拍次、拍賣日期、拍賣公告之基本內容；另外也會公布該不動產所在地、保證金、投標場所、物件種類、他項權利、是否點交…等，均可由拍賣公告上得知。如需更進一步了解金拍屋的詳細內容，也可以親自到台灣金服公司來索取相關資料，或者也可以至各地方法院公告欄及報紙拍賣不動產公告上，以及不動產所有地的鄉鎮公所之公告欄得到相關資料。

購買法拍屋有前景嗎？
1.法拍屋是所有房屋價位中最便宜者
一般而言，法拍屋大致均比市價買賣之房屋便宜許多。在景氣好轉時，房屋市場固然一屋難求，法拍屋也不例外；當景氣轉壞時，銀行呆帳一增多，法拍屋自然呈倍數增加，選擇性反而更多樣化。因此，購買法拍屋雖然不像買股票一樣具方便和靈活性，但實用性及使用性卻比股票大了許多倍。例如有二間房屋所面臨街道、屋齡、樣式均相同，其中一間房屋市價賣一千萬，而另一間法拍屋卻僅賣六百萬，其兩者差價達四百萬之譜；如此大的差距也僅有在法拍屋市場中才會出現，人生最少可少奮鬥的十年八載吧！
2.法拍屋常有地點、屋況、環境等條件均佳的物件
法拍屋大都是由於債務人本身投資或理財不當而被法院拍賣，所以常常可以見到該地點、屋況或環境……等條件均十分優良並具有高投資報酬之物件出現。因此選擇適當時機進場投資而獲利達數百萬、數千萬、甚至上億者不在少數，如何麗玲、柯賜海等名人皆曾由投資法拍屋致富。

一般人對於標購法拍屋在感覺認知上，似乎會存有產權不清、有所糾紛與處理麻煩等問題，其實這是完全錯誤的認知；只要我們詳加了解其相關法令並謹慎處理協調下，並不難購買到產權清楚和價值非凡之房屋，以下有幾個問題常為一般購屋者所煩惱：
債務人賴皮不走
法拍屋購屋者從得標確定當時起，即滿懷希望債務人能在最短期限內儘速搬遷交屋；但有時總會遇到債務人避不見面或苦苦哀求目前暫時無屋可住，懇求給予多點時間以便另尋住所等情事發生，使得標者不知所措。
以破壞房屋威脅
法拍屋購屋者在得標後與債務人協談搬遷過程中，有時會遇到債務人頑抗恐嚇，如果不給多少金額的搬遷費就要破壞房屋等語。

五、購買法拍屋的缺點有哪些？
購屋資金之準備時間短
標購法拍屋在開標前須以該案件底價約二至三成作為投標保證金，連同投標袋與保證金一起密封後，投入法院投標室之標匭中。若該案件幸運得標之後，自得標日算起七日內，必須繳納全部拍定價金。短期內此一龐大資金之準備，對於資金不充裕的購屋者來說，確實存有不小壓力。

資金不足解決之道

絕無「一屋二賣」、「建商倒閉」之問題法拍屋均透過法院公權力查封、拍賣之方式，任何標購資格與查封當時問題均在公告上載明清楚，只要詳加了解其公告內容後，購買法拍屋便擁有一定的安全保障；亦不至於產生像一般市售房屋買賣的危機，如預售屋常見「建商倒閉」、「產權縮水」或是新成屋、中古屋有「一屋二賣」、「過戶前遭法院查封」等問題，造成購屋者有著賠了夫人又折兵的遺憾。免除「過戶完成前被查封」之困擾購買預售屋或成屋等市售房屋在辦理過戶期間，通常買方已經支付相當價金，而賣方也提供了足夠的地政機關產權辦理過戶所需資料；但若在地政機關尚未完成買賣所有權過戶的空窗期間，賣方之債權人請求法院查封賣方（即債務人）不動產，買方所購買之不動產即受到賣方債權人之查封效力影響，以致無法順利取得該不動產所有權，導致晴天霹靂。但購買法拍屋則因事前已經透過法院查封、拍賣之程序，房屋所有權已經由法院確定在案；因此標購法拍屋者完全不必擔心自己購買之法拍屋再遭查封、拍賣等問題發生。抵押權塗銷設定購買法拍屋不論債務人積欠銀行或他人的任何款項均與標購者毫無關係，因為在法拍屋公告上確實載明本件不動產「抵押權拍後塗銷」。舉例來說，如果標購法拍屋者以三百萬元得標某一法拍屋，不論該案件有無設定高於三百萬或任何抵押權，一旦得標後亦即一併將抵押權塗銷一切歸零。房屋產權最清楚法拍屋之產權，因已在查封債務人不動產後，由法院禁止債務人處分其不動產；再經地政機關、債權人、法院人員到達查封之不動產現場確認評估後始發公告，所以其產權絕對清楚可靠。在法拍屋標購得標付清得標款後，法院會核發「法院證明書」、「不動產產權移轉證明書」、「法院囑託塗銷查封與抵押權登記函」等資料給得標人，經完稅後便可請地政士辦理地政機關之所有權轉移登記。因為得標後該產權均已確定為得標人所有，故絕不會發生「一屋二賣」、「產權（縮水）不清」、「再遭法院查封」等問題發生。屋價市場最便宜法拍屋大部分的案件均比市價買賣之房屋或預售屋便宜很多，因此也是不動產市場中最具有投資價值性的金雞母。倘若該物件在第一拍次流標後，即打八折後推出第二拍，其後每一次流標後均打八折直至第四拍（減價拍賣）為止，有時甚至只有市價的一半不到的價格；很多自住型或投資客也因此致富、圓夢，一夕致富之案例也比比皆是。標購法拍屋賺大錢比中樂透、六合彩等還要來的踏實容易些。產品類別多，選擇性高標購法拍屋可選擇的不動產產品類別眾多，舉凡透天、別墅、公寓、華廈、店面、農地、林地、工業用地…等等應有盡有，種類繁多不勝枚舉。購屋者可依其個人用途加以考量分析，如是投資或自住、休閒等，仔細找尋絕對可以找到自己理想中的法拍屋。

三、法拍屋資訊之取得
購屋者欲標購法拍屋，事前必須了解法拍資訊之來源，經整理評估並審慎針對法拍物件加以了解後，再去投標會比較適宜。法拍資訊的取得可從下列管道得知：
新聞報紙媒體
讀者有時可以從各大報紙中，蒐集到法拍屋拍賣之相關資訊。依強制執行法第八十四條第二項規定：「拍賣公告，如當地有公報或新聞紙者，並應於登載。」所以各大報都有法拍屋拍賣的相關資訊。此外，也常可自報紙房地產版面，看到法拍業者所刊登法拍屋拍賣資訊。
法院查封封條

二、法拍屋之主要來源
銀行抵押
法拍屋絕大部分來源，是因債務人向銀行借貸，把抵押權設定給銀行；後來因債務人本身之關係，例如失業、投資過度等原因，連續繳不出銀行之貸款金額，銀行基於抵押權人關係，乃運用法院拍賣之方式，為銀行本身尋求最低的保障，以迅速請求到一定金額金錢的保障。因此可知，法拍屋大都為債務人投資不當或是受經濟不景氣影響，而受銀行聲請以拍賣之方式來解決彼此之債務；並非一般人誤認為風水、地點、環境等因素而遭拍賣的。因此，我們隨處可以很容易見到地點、價位、環境、投資性良好的法拍屋出現。
普通債權人之聲請
債務人如因積欠銀行信用卡費或一般借貸欠款、支票退票等因素，由普通債權人取得執行名義後，經聲請法院拍賣債務人所有之不動產，用以償還其債務，來保障其債權。但通常由於房屋本身大部分債務人均已向銀行借貸，把第一順位抵押權設定於銀行；所以一般普通債權人想以拍賣債務人不動產方式，而能取回借貸資金的情況並不多見。

《第一篇》
第一類接觸——法拍屋、金拍屋、銀拍屋

一、何謂法拍屋？
法拍屋之產生，乃債權人取得執行名義後，藉法定程序向法院聲請查封債務人、保證人等名下所有之不動產；並經法院公告後，公開拍賣上開不動產，將債務人之財產轉變為現金的方式，用以償還債權人之債務。藉由此種公開拍賣方式因而產生大量法拍屋。

書名：一夕致富
作者：黃建融、黃建勝

全國第一本專業法拍實務業界執筆
完整介紹法拍屋、金拍屋、銀拍屋系列叢書