五、購買法拍屋的缺點有哪些?
購屋資金之準備時間短
標購法拍屋在開標前須以該案件底價約二至三成作為投標保證金,連同投標袋與保證金一起密封後,投入法院投標室之標匭中。若該案件幸運得標之後,自得標日算起七日內,必須繳納全部拍定價金。短期內此一龐大資金之準備,對於資金不充裕的購屋者來說,確實存有不小壓力。

資金不足解決之道

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絕無「一屋二賣」、「建商倒閉」之問題法拍屋均透過法院公權力查封、拍賣之方式,任何標購資格與查封當時問題均在公告上載明清楚,只要詳加了解其公告內容後,購買法拍屋便擁有一定的安全保障;亦不至於產生像一般市售房屋買賣的危機,如預售屋常見「建商倒閉」、「產權縮水」或是新成屋、中古屋有「一屋二賣」、「過戶前遭法院查封」等問題,造成購屋者有著賠了夫人又折兵的遺憾。免除「過戶完成前被查封」之困擾購買預售屋或成屋等市售房屋在辦理過戶期間,通常買方已經支付相當價金,而賣方也提供了足夠的地政機關產權辦理過戶所需資料;但若在地政機關尚未完成買賣所有權過戶的空窗期間,賣方之債權人請求法院查封賣方(即債務人)不動產,買方所購買之不動產即受到賣方債權人之查封效力影響,以致無法順利取得該不動產所有權,導致晴天霹靂。但購買法拍屋則因事前已經透過法院查封、拍賣之程序,房屋所有權已經由法院確定在案;因此標購法拍屋者完全不必擔心自己購買之法拍屋再遭查封、拍賣等問題發生。抵押權塗銷設定購買法拍屋不論債務人積欠銀行或他人的任何款項均與標購者毫無關係,因為在法拍屋公告上確實載明本件不動產「抵押權拍後塗銷」。舉例來說,如果標購法拍屋者以三百萬元得標某一法拍屋,不論該案件有無設定高於三百萬或任何抵押權,一旦得標後亦即一併將抵押權塗銷一切歸零。房屋產權最清楚法拍屋之產權,因已在查封債務人不動產後,由法院禁止債務人處分其不動產;再經地政機關、債權人、法院人員到達查封之不動產現場確認評估後始發公告,所以其產權絕對清楚可靠。在法拍屋標購得標付清得標款後,法院會核發「法院證明書」、「不動產產權移轉證明書」、「法院囑託塗銷查封與抵押權登記函」等資料給得標人,經完稅後便可請地政士辦理地政機關之所有權轉移登記。因為得標後該產權均已確定為得標人所有,故絕不會發生「一屋二賣」、「產權(縮水)不清」、「再遭法院查封」等問題發生。屋價市場最便宜法拍屋大部分的案件均比市價買賣之房屋或預售屋便宜很多,因此也是不動產市場中最具有投資價值性的金雞母。倘若該物件在第一拍次流標後,即打八折後推出第二拍,其後每一次流標後均打八折直至第四拍(減價拍賣)為止,有時甚至只有市價的一半不到的價格;很多自住型或投資客也因此致富、圓夢,一夕致富之案例也比比皆是。標購法拍屋賺大錢比中樂透、六合彩等還要來的踏實容易些。產品類別多,選擇性高標購法拍屋可選擇的不動產產品類別眾多,舉凡透天、別墅、公寓、華廈、店面、農地、林地、工業用地…等等應有盡有,種類繁多不勝枚舉。購屋者可依其個人用途加以考量分析,如是投資或自住、休閒等,仔細找尋絕對可以找到自己理想中的法拍屋。

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三、法拍屋資訊之取得
購屋者欲標購法拍屋,事前必須了解法拍資訊之來源,經整理評估並審慎針對法拍物件加以了解後,再去投標會比較適宜。法拍資訊的取得可從下列管道得知:
新聞報紙媒體
讀者有時可以從各大報紙中,蒐集到法拍屋拍賣之相關資訊。依強制執行法第八十四條第二項規定:「拍賣公告,如當地有公報或新聞紙者,並應於登載。」所以各大報都有法拍屋拍賣的相關資訊。此外,也常可自報紙房地產版面,看到法拍業者所刊登法拍屋拍賣資訊。
法院查封封條

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二、法拍屋之主要來源
銀行抵押
法拍屋絕大部分來源,是因債務人向銀行借貸,把抵押權設定給銀行;後來因債務人本身之關係,例如失業、投資過度等原因,連續繳不出銀行之貸款金額,銀行基於抵押權人關係,乃運用法院拍賣之方式,為銀行本身尋求最低的保障,以迅速請求到一定金額金錢的保障。因此可知,法拍屋大都為債務人投資不當或是受經濟不景氣影響,而受銀行聲請以拍賣之方式來解決彼此之債務;並非一般人誤認為風水、地點、環境等因素而遭拍賣的。因此,我們隨處可以很容易見到地點、價位、環境、投資性良好的法拍屋出現。
普通債權人之聲請
債務人如因積欠銀行信用卡費或一般借貸欠款、支票退票等因素,由普通債權人取得執行名義後,經聲請法院拍賣債務人所有之不動產,用以償還其債務,來保障其債權。但通常由於房屋本身大部分債務人均已向銀行借貸,把第一順位抵押權設定於銀行;所以一般普通債權人想以拍賣債務人不動產方式,而能取回借貸資金的情況並不多見。

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《第一篇》
第一類接觸——法拍屋、金拍屋、銀拍屋

一、何謂法拍屋?
法拍屋之產生,乃債權人取得執行名義後,藉法定程序向法院聲請查封債務人、保證人等名下所有之不動產;並經法院公告後,公開拍賣上開不動產,將債務人之財產轉變為現金的方式,用以償還債權人之債務。藉由此種公開拍賣方式因而產生大量法拍屋。

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書名:一夕致富
作者:黃建融、黃建勝

全國第一本專業法拍實務業界執筆
完整介紹法拍屋、金拍屋、銀拍屋系列叢書

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我們家有一條家規



“說謊就要罰跪”

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1、一個人在沙漠裡快要餓死了,這時他撿到了神燈。
神燈:「 我只可以實現你一個願望,快說吧,我趕時間。」
人:「我要老婆 ……」
神燈立刻變出一個美女,然後不屑的說:「 都快餓死了還貪圖美色!可悲!」說完就消失了。
人:「……餅。」

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P.S 請仔細看完,慢慢品嚐。
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「實力,就是未來」校園論壇 蔡英文 年輕人得培養跨領域的生存能力

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現在的無名語法真的是太神奇了

多了這個語法 小江就可以隨時在線上為大家解答問題了

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【張瑞傑╱台中報導】七期豪宅案銷售創佳績,「順天夏朵」推出一周全案銷售已達九成,創下台中市銷售紀錄;其他包含「寶輝一品花園」「聯聚方庭大廈」、「四季天韻」、「親家愛敦閣」等案銷售至少七成以上,讓建商信心十足,下半年七期將推新案。

建商看好預售市場
台中市一級戰區七期重劃區熱度增溫,選後買賣交易持續熱絡,順天建設首件進軍七期、位於市政北一路、文心路口的「順天夏朵」本周正式開賣,不到一周銷售近九成,成中市銷售最快的個案紀錄。專案經理徐世朋表示,已購戶中不乏過去的舊客戶前來買屋。
另外,位於新市政特區的指標案「寶輝一品花園」,以及「聯聚方庭大廈」、「百達富裔」、「四季天韻」、「親家愛敦閣」等豪宅案,銷售至少都有七成以上的好成績,部分個案更接近完全銷售。

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套房
「套房」單價低,進場容易,近半年來看,轉手成交也算是相當頻繁,就算短期賣不掉,出租也有相當的投資報酬率。由於套房出租以戶為出租單位,房租高低主要看室內空間大小及其規劃而定,房價低、公設比低享有較高的投資報酬率。新舊房屋租金差異不大,因此預售套房的投資報酬可能不如比中古套房;「論間不論坪」,所以坪數較大的套房不見得享有較高的租金報酬。
套房居住者多為上班族或單身貴族,使用者大多外食,因此廚房、客廳的空間夠用就好,較大的廚房、客廳並不能增加租金。車位也不是必要條件,因為上百萬元的車位對套房族來說,總是過重的負擔,加上套房通常交通條件都不差,應該可以不開車才是。總而言之,套房坪數「恰當」就好,買套房坪數不必過大。
至於區域的選擇,建議最好選擇單價低,區域環境有實質利多,交通便利,生活機能佳,租屋需求強勁的地段,大學商圈、百貨商圈、辦公商圈、捷運站旁邊等區域就是套房較佳的選購地點。
投資套房首重生活機能與交通便利性,生活機能完善、交通便利的套房,房屋租金較高,出租率也較好。地點選定後,相同的交同條件與生活機能,房價低,投資報酬率就高,此時購買預售屋就不如買中古屋,買老房子就比買新房子好。具8%以上年房租報酬潛力房屋,分別為是捷運住宅+功能性套房、學生套房、溫泉套房、商務住宅等。這類高租金水準的房屋,共同的特徵是,交通便捷、生活機能完善等。

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1‧品質第一名:
專一專營法拍事業,不兼營其它業別(例如兼營房屋仲介、代書),專業品質最有保障
2‧專業第一名:
法拍的事交給富門法拍,您將擁有『法政碩士、律師、土地代書、不動產經紀人』…等最堅強法拍顧問團隊陣容,標購法拍屋完全沒煩惱

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惠中路市政北二路口 每坪50萬豪宅案將現身


陳建徵╱台中報導】台中市土地交易再創新天價,銳豐建設前天以每坪220萬元買下7期惠中路、市政北二路口角地,是台中市目前最高價土地,今年10月將推出百坪豪宅案,預計開價每坪50萬元。業者認為,5月底即將再次標售的7期4筆精華抵費地,有機會因此全部突破每坪200萬元大關。

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【張家銘╱台中報導】台中市近年區域重心由東移轉至西側新市政中心,熱門商圈跟著遷徙,傳統市區商圈早已沒落,目前熱到不行的是一中、逢甲、東海等商圈,店面行情愈喊愈高,在近年台中建商集中開發住宅市場,新店面供給不多情況下,專家建議鎖定這些熱門區段,報酬率4~5%就出手,即可在台中店面投資立於不敗之地。

供給不多
近幾年房市熱,台中市也不例外,大馬路旁隨處可見興建中的建案,「住宅愈蓋愈多,人口也增加不少,不過在建商致力於開發住宅產品,反而很少在市場看到新店面。」住商不動產台中美術館加盟店店東王芳進在台中從事房地產業10多年,一語點破台中市新增店面供給稀少的情況。

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