購買銀拍屋所要繳納的稅費與一般買賣房屋的稅費是相同的。買方大致須繳納過戶代書費、設定代書費、契稅、印花稅、登記規費、書狀費、徵信查詢費、開辦費、火災險費、地震險費、房屋稅、地價稅等等。不過熟練的合格代書辦理買方所繳納的契稅,一般都不是以實際簽約或投標購買之拍定價格來計算,而是以政府所規定的房屋(不含土地)評定標準來從低計算房屋價格。
由於通常房屋評定標準價格均比實際買賣價格來的低,這一點對買方來說是相對有利的,如此可以節省不少標購者的購屋負擔。一般房屋契稅的核定,是以房屋核定契價乘以買賣稅率百分之六來計算。印花稅則是依照房屋核定契價或公告現值千分之一來計算。房屋稅、地價稅、水電費、瓦斯費、大樓管理費等相關費用,銀拍屋均依照一般市售買賣房屋方式來辦理,或由買賣雙方依交屋日之時間基準協議分配之。

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人頭戶假競標喊高價格
銀拍屋的標購方式是為公開競標方式,而法拍屋與金拍屋則以密封投標為主。因此,銀拍屋以現場公開競價進行方式,表面看來好像競標者出價透明,但實際上卻也是銀拍屋的弊端所在。因為在每一場的不動產拍賣會場,主辦單位無不想盡辦法炒熱投標現場之氣氛,塑造緊張且熱絡的狀況,使得鎖定特定物件投標者,極容易出現非理性的漫天加價;甚至極有可能出現投標者為人頭戶,在現場以假競標方式喊高物件價格,最後當購買者真正得標時,得標價格往往出乎自己原先的預估。
地點、賣相較差
銀拍屋通常都是債權銀行在法拍程序,經過一拍、二拍、三拍甚至四拍無人投標而流標後才承受的不動產物件;因為銀拍屋大多是法拍屋拍賣中未拍定的物件,所以一般銀拍屋的物件通常在房屋地點、屋況、格局,甚至在賣相上都比法拍屋來得差。一般來說,熱門的法拍屋物件通常都會在一拍、二拍之拍賣時,即被買方相中而標購拍定,也等不到債權銀行來承受成為銀拍屋。
通常有些銀行會將賣相較好的銀拍屋,交給房屋仲介公司販售或組成售屋小組之方式來處理;只有賣相較不好的物件才委託專業不動產公司來進行銀拍屋拍賣。所以正常情況下,銀拍屋在地點、屋況、格局、賣相上均較法拍屋、金拍屋來的差,投資報酬性較低,故有意購買銀拍屋者也應有所比較。

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五、如何參加銀拍屋的拍賣會?
購屋者如想參與銀拍屋的拍賣會標購房屋,可透過各大不動產拍賣公司所屬專員接觸與網站介紹就有著大致性基本的瞭解。目前國內有三家專業不動產拍賣公司接受委託,執行銀拍屋公開拍賣程序:一、戴德梁行;二、仲誠資產管理公司;三、東森資產管理公司。
雖然這種以公開拍賣會方式在國外已行之有年,但國內一直到民國九十一年七月才正式由外商公司戴德梁行引進。筆者相信專業不動產拍賣公司今後也會陸繼成立,國外發生人頭戶哄抬的情形也勢必也會入境隨俗而更加猖獗。真誠期望業者有更佳的制度化拍賣方式,使購買者能真正的購買到物美價廉的房屋,創造拍賣業者、銀行、購屋者三贏的正確方向。

投資高手小提示

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產權屬於銀行
銀拍屋之形成,主要是銀行承受之前被法拍流標後之擔保品。由於銀行承受後該物件即為銀行本身之資產,其所有權屬於銀行本身,在產權方面絕對清楚,因此也無法拍屋、金拍屋有點交程序之問題;其價格方面雖不比法拍屋、金拍屋來得便宜,但至少比一般市售的房屋還要低一些。
此外,值得投標人注意的是因銀拍屋乃以公開喊價方式競價,購屋者有時會被現場搶標氣氛與臨時緊張狀況所感染影響,而一味地追高價格搶標得標後,可能與市價房屋相差不遠甚至還要更高,當了冤大頭而不自知,這一點是值得購屋者注意的。
可入屋內看屋況
銀拍屋與法拍屋、金拍屋這三者最大的不同,是銀拍屋之產權為銀行所有。通常債權銀行於承受後,會將房屋做簡易的修繕,使其賣相更佳,並經回復自來水、電力後,始將房屋委託給拍賣公司進行拍賣。有意購買銀拍屋者,也可事前聯絡銀行先看房屋,事先了解屋況後,再自行評估要以何種價格進行公開喊價競標之參考。

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拍賣公司網站
銀拍屋主要之不動產物件,乃屬銀行委託專業拍賣公司,透過以公開喊價之方式進行拍賣。目前國內有三家較大型的拍賣公司:一家是屬於外國外商顧問公司,即首次舉行拍賣會的「戴德梁行」;另外一家為國內本土型公司,由信義房屋、中信房屋、太平洋房屋、住商不動產等四大房仲業者,共同出資所成立的「仲誠資產管理股份有限公司」;最後則為東森媒體旗下所屬力霸不動產鑑定公司所成立的「東森資產管理公司(簡稱為東森AMC)」所組成。綜上所述,專業不動產拍賣公司承辦銀行委託物件,是為銀拍屋主要資訊取得場所。
打電話或親自到拍賣公司
欲購屋之民眾,如對銀拍屋有興趣,亦可以用電話詢問拍賣公司有關銀拍屋的相關資訊,或親洽專業不動產拍賣公司(如戴德梁行)來更進一步地瞭解。

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銀拍屋的形成,簡單的來說,就是法拍屋無法拍定剩下來投標人不要的不動產,被銀行忍痛接收下來的物件。由於債權銀行將逾期放款之不良債權,依照強制執行法之程序,透過法院以拍賣方式而形成法拍屋;該法拍屋經過一拍、二拍、三拍甚至於四拍之程序都沒人標購且無法拍定,債權銀行為保障其最低債權並打消呆帳,使拍賣物件不致因不理性的降低拍次,而使拍賣價格過低,於不得已的情況下承受這些賤價仍無法拍定之法拍屋,將產權移轉過戶至債權銀行本身名下,並排除其佔有狀況,再透過簡易的整理、修繕後,將物件委託專業的不動產拍賣公司(如戴德梁行),以現場喊價之方式拍賣之不動產,就是一般人所謂的「銀拍屋」。
銀拍屋之緣起
自民國八十七年起,由於一連串的本土性金融風暴,促使景氣低迷、失業人口增加、銀行逾放比加速上升、呆帳問題嚴重、體質不佳的農會和信用合作社等先後被合併等等情形下;債權銀行為加速名下不良債權之去化,乃大量的將其不良債權,以聲請法院拍賣之方式將該不動產拍賣。但由於法拍屋經過數次流標,以致其底價之訂定,與一般市價房屋價格差別過大,加上因財政部修正銀行法第七十六條,「商業銀行因行使抵押權或質權而取得之不動產或股票,可自取得之日起,由二年之期限延長至四年處分之…」
因此債權銀行為打消呆帳並加速回收債權,即將正在拍賣中之法拍屋承受變成銀行名下自用資產,經過回復自來水、電力及做房屋的簡易修繕後,再委託專業不動產拍賣公司進行拍賣,因而形成銀拍屋。
由於銀拍屋的所有權屬於銀行本身,銀行本身即已擁有產權。花旗銀行早在民國九十一年六月,於台南首度運用拍賣會的方式,委託外商戴德梁行公開拍賣其銀行名下不動產;此一新形態的公開拍賣交易方式,雖在國外已行之有年,但在國內則引起民眾相當大的迴響。此後銀行業界也積極的參與拍賣會,並將其物件委託不動產拍賣公司進行一連串的拍賣不動產動作。

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金拍屋與法拍屋最大的不同點,乃在於拍賣的場所有所不同。法拍屋是由法院民事執行處所拍賣的物件;而金拍屋則由公正第三人之民營拍賣公司(如台灣金服)安排之拍賣場所來拍賣委託物件。接下來其他相關程序,如拍賣物件之強制執行、查封及點交程序等,還是必須透過法院來辦理,不可諱言的這就是金拍屋的缺點所在。因為目前的法律並未賦予公正第三人執行公權力,如此對於購屋者而言,金拍屋得標後的風險性並不比法拍屋或銀拍屋來的低,關於此點購屋者宜應有所評估。
由於公正第三人拍賣公司特殊性質,只能接受法院或AMC委託拍賣物件而無法擁有點交房屋之公權力;因此,購屋者在投標前,應充分了解其拍賣公告及其相關法律規定,才不至於在得標房屋後產生點交方面之各種問題。由第三公正人拍賣公司所拍賣之金拍屋,由於該民間公司無法執行得標後之後續點交作業程序,得標者皆須自行辦理點交不動產與處理各種突發狀況,因此更要有足夠的膽量與專業性。

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(一)網站:如台灣金服公司(http://www.tfasc.com.tw)
(二)親自到台灣金服公司所在地
(三)各地方法院不動產拍賣公告欄
(四)報紙拍賣不動產公告
(五)不動產所在地之鄉鎮公所公告欄

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拍賣時間上較有效率
由於執行拍賣金拍屋者為民營公司,因此在拍賣程序以及效率速度上都比執行法院來的有效率,每一拍次的間隔時間也會縮短,如此更能加速拍賣案件的成交率。
鑑價委託不動產估價師
金拍屋在訂定拍賣底價的過程中,經由考試合格的不動產估價師鑑價審核並參酌不動產市價行情作為參考指標,其價格在訂定上也較趨近於市場價格;另外在拍賣的時間上也相對縮短,這樣對於債權人與債務人都相當有利。
債權人分配價款時間較快

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「金拍屋」在拍賣房屋中冠上『金』字,乍看之下讓人感覺好像價值非凡?其實不管是法拍屋還是金拍屋,在法律上權利與義務及其在拍賣執行程序之間的關係上均是相同的。這兩者最大的不同點在於金拍屋在拍賣過程中是委由公正第三人之民間公司(如台灣金融資產服務股份有限公司,TFASC)來執行拍賣之程序;而法拍屋在拍賣過程中則是由法院本身來執行拍賣之程序。由此可知,「金拍屋」與「法拍屋」兩者最大的差別僅在於拍賣場所有所不同而已。
金拍屋之緣起
政府單位為儘速解決因景氣下滑、產業外移與失業人口增加等原因而產生之大量銀行呆帳,並加速去化銀行的不良資產,考慮到執行法院因人員不足而積壓了大量未處理檔案的問題,因而積極地推動公正第三人公司來協助法院拍賣法拍屋之程序,以便達到節省人力並增進去化不良資產之速度與效率。
於民國九十年十月十七日,台灣第一家獲得財政部依據「金融機構合併法」第十五條及財政部公布「公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法」之規定,核發由公正第三人認可之拍賣公司『台灣金融資產服務股份有限公司(簡稱台灣金服公司)』正式掛牌成立,其主要股東為國內三十四家銀行及金融票券公司,每家出資五千萬元,初期的資本額為新台幣十七億元。相關拍賣資訊之取得可以至台灣金服公司網站查詢,網址為http://www.tfasc.com.tw,其內容包含金拍屋案件之案號、地址、底價、拍次、拍賣日期、拍賣公告之基本內容;另外也會公布該不動產所在地、保證金、投標場所、物件種類、他項權利、是否點交…等,均可由拍賣公告上得知。如需更進一步了解金拍屋的詳細內容,也可以親自到台灣金服公司來索取相關資料,或者也可以至各地方法院公告欄及報紙拍賣不動產公告上,以及不動產所有地的鄉鎮公所之公告欄得到相關資料。

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購買法拍屋有前景嗎?
1.法拍屋是所有房屋價位中最便宜者
一般而言,法拍屋大致均比市價買賣之房屋便宜許多。在景氣好轉時,房屋市場固然一屋難求,法拍屋也不例外;當景氣轉壞時,銀行呆帳一增多,法拍屋自然呈倍數增加,選擇性反而更多樣化。因此,購買法拍屋雖然不像買股票一樣具方便和靈活性,但實用性及使用性卻比股票大了許多倍。例如有二間房屋所面臨街道、屋齡、樣式均相同,其中一間房屋市價賣一千萬,而另一間法拍屋卻僅賣六百萬,其兩者差價達四百萬之譜;如此大的差距也僅有在法拍屋市場中才會出現,人生最少可少奮鬥的十年八載吧!
2.法拍屋常有地點、屋況、環境等條件均佳的物件
法拍屋大都是由於債務人本身投資或理財不當而被法院拍賣,所以常常可以見到該地點、屋況或環境……等條件均十分優良並具有高投資報酬之物件出現。因此選擇適當時機進場投資而獲利達數百萬、數千萬、甚至上億者不在少數,如何麗玲、柯賜海等名人皆曾由投資法拍屋致富。

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一般人對於標購法拍屋在感覺認知上,似乎會存有產權不清、有所糾紛與處理麻煩等問題,其實這是完全錯誤的認知;只要我們詳加了解其相關法令並謹慎處理協調下,並不難購買到產權清楚和價值非凡之房屋,以下有幾個問題常為一般購屋者所煩惱:
債務人賴皮不走
法拍屋購屋者從得標確定當時起,即滿懷希望債務人能在最短期限內儘速搬遷交屋;但有時總會遇到債務人避不見面或苦苦哀求目前暫時無屋可住,懇求給予多點時間以便另尋住所等情事發生,使得標者不知所措。
以破壞房屋威脅
法拍屋購屋者在得標後與債務人協談搬遷過程中,有時會遇到債務人頑抗恐嚇,如果不給多少金額的搬遷費就要破壞房屋等語。

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法拍屋尚未點交 男入內打掃挨告 970520蘋果日報【朱俊彥╱台中報導】一名謝姓男子標得台中市一間法拍屋,並在取得法院核發不動產轉移證書後,未經雙方點交即僱用鎖匠開鎖,進入屋內清理前屋主留下物品,前屋主發現後報警、告他竊盜。謝男雖稱是委託房仲公司陳姓經理標得該屋後,聽信對方告知取得不動產權利移轉證書即可入內打掃,且原屋主物品他均移置到其公司擺放,絕無偷竊或侵佔意圖,但仍遭警方移送法辦。 可向法院聲請履勘 警方調查,男子謝明達(三十九歲)今年一月八日,以一百九十多萬元標得北屯區一間法拍屋,隔天與林姓友人(三十九歲)請鎖匠開鎖入內,將原屋主姚姓男子(三十八歲)留在屋內物品全搬到其公司堆放。數天後,姚男前往欲搬走物品時,發現謝、林兩人在屋內打掃,並指屋內多件家具及八百元美金遭竊,控告謝、林兩人非法侵入住宅及偷竊。由於姚男堅持告訴,加上陳姓經理否認告知謝在完成點交前,可開鎖進入屋內打掃,警方訊後依竊盜及無故侵入他人住宅罪嫌,移送法辦。台中地方法院民事執行處科長周秋菊說,取得不動產權利移轉證書僅代表擁有該屋所有權,但未點交前仍無使用權,若買受人欲在點交前入內察看,但無法與原屋主取得聯繫前,可向法院聲請履勘,或會同管區警員共同進入屋內拍照存證,以免觸法。

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眾所矚目的台中市七期新市政中心4筆抵費地標售案,再創全市土地交易價格的新高。其中,惠國段105地號,總面積426.14坪的「新六」用地,麗瑋建設昨(21)日以每坪220.5萬元,黑馬之姿擊敗12家建商,也打破銳豐建設上周剛購入惠中路土地每坪220萬元的紀錄,成為全市土地交易價格的新「地王」。


台中市府上一次抵費地標售案,寶鴻建設才以每坪128.8 萬元,標下僑園飯店對面的市府抵費地,不到2年,銳豐建設上周就以每坪220萬元,向寶鴻建設買下,刷新七期土地交易價格紀錄,目前該基地,寶鴻暫作為推案接待中心。

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買屋是人生大事,隨著物價上漲、通膨壓力日重,專家指出,想要保有財富的價值,還是要好好存錢,自備款一夠,就可挑時機、適時買屋,不然機會一逝,等到錢存夠了,房價漲更多,永遠買不了屋。


中國信託副總曾清傳說,存夠自備款、搭配貸款買屋以後,償還貸款的過程中,不妨將買屋當做「儲蓄」,透過買屋存錢,如果沒有買房子,手頭上的錢很可能花費掉。

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